Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы.

ВВЕДЕНИЕАктуальность выбранной для исследования темы обусловлена тем, что, благодаря ипотечному кредитованию, появляется возможность гарантировать определенный уровень доступности жилья, что в свою очередь дает возможность человеку ощущать социальную и экономическую свободу. Помимо этого, при помощи использования ипотечных кредитов появляется возможность реализовывать программы, связанные с финансированием, строительством и приобретением жилья, а также производственных помещений. Данные обстоятельства свидетельствуют о весьма значимой роли, которую играет ипотечное кредитование, как в отношении социального, так и экономического развития государства.В качестве ипотеки следует рассматривать определенный способ, основываясь на котором появляется возможность обеспечить обязательства, в данном случае роль предмета залога играет недвижимое имущество. В том случае, когда выдача кредита имеет непосредственную связь с приобретением жилой площади, то более уместно употреблять такой термин, как «ипотечное кредитование».По своей сути ипотечное кредитование является подвидом залога, который не подразумевает передачу заложенного имущества залогодателю. В качестве ипотеки следует понимать залог различного недвижимого имущества такого, как земельные участки, здания, квартиры, жилые дома, дачи, гаражи и прочее. Данный залог, который обеспечивает кредитору обязательство, наделяет его правом в случае, когда должник не исполняет данное обязательство, получить компенсационную выплату из стоимости имущества, являющегося залоговым.При этом в качестве основных элементов ипотеки выступают её субъекты. Вместе с тем, рынок ипотечного кредитования следует характеризовать весьма значительным количеством участников. Данный факт является одной из особенностей, которой обладает рынок по ипотечному кредитованию.С помощью такого инструмента, как ипотечное кредитование, осуществляется решение экономических и социальных проблем, которые имеются в государстве, сюда следует относить те проблемы, которые имеют связь с непосредственным обеспечением жилой площадью и, кроме того, с помощью ипотечного кредитования снижается инфляция посредством оттягивания на себя временно высвобожденных денежных активов, которые имеются у организаций и граждан.Помимо этого стоит отметить, что не без участия эффективного развития рынка ипотечного кредитования осуществляет своё развитие вся банковская система. При этом она приобретает определенную устойчивость и цивилизованность, которые в свою очередь смогли бы в полной мере отвечать мировым стандартам и тому, какое место банковский сектор занимает в экономической деятельности всего государства.Также стоит отметить, что в Российской Федерации рынок ипотечного кредитования является достаточно молодым, но при этом демонстрирует весьма существенные темпы развития. Вместе с тем участники данного рынка используют накопленный мировой опыт и стараются применять все самые передовые технологии, в частности, применяют в работе те модели ипотечного кредитования, которые уже смогли зарекомендовать себя как успешные и имеющие высокий уровень эффективности.Цель работы - анализ рынка ипотечного кредитования Российской Федерации и определение основных перспектив его развития.Для того чтобы достичь поставленную цель, необходимо решить определенный комплекс практических задач, который включает в себя следующие задачи:раскрыть сущность и описать отличительные черты ипотечного кредитования; рассмотреть объекты и субъекты ипотечного кредитования;описать нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России;оценить текущее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;выявить особенности ипотечного страхования в России;описать современные проблемы развития рынка ипотечного кредитования в РФ;разработать направления развития ипотечного кредитования в России.Объектом исследования является ипотечное кредитование в России.Предметом исследования являются перспективы и направления развития ипотечного кредитования в России.Основу написания теоретической части данной курсовой работы составили труды отечественных и зарубежных ученых, занимающихся исследованием области ипотечного кредитования. Исследование в рамках данной курсовой работы базируется на определенной методологии, включающей в себя как общенаучные, так и специальные методы научного познания, среди них: сравнения, группировки, структурного анализа, экономических расчетов и графического представления данных.Важно отметить, что данное исследование имеет практическую значимость, которая заключается в разработке направлений развития ипотечного кредитования в России.Теоретические основы ипотечного кредитованияСущность и отличительные черты ипотечного кредитованияНа данный момент научная литература предоставляет достаточно большое количество различных подходов к определению такого понятия, как ипотечное кредитование, а также ипотека. Согласно мнению Давиденко И.В., под ипотекой следует понимать процесс, в ходе которого такая собственность, как земля или иное недвижимое имущество передаётся в залог для того, чтобы благодаря этому залогу у заёмщика появилась возможность получить от кредитора денежный займ. При этом такие исследователи, как Козлова М. Н., а также Грудцына Л. Ю., сходятся во мнении, что под ипотечным кредитом следует понимать кредит, который обеспечивается различным недвижимым имуществом, которое в свою очередь до момента полной уплаты кредита находится в непосредственной собственности кредитора. Другими словами, ипотечное кредитование представляет из себя кредит, выдача которого осуществляется под залог недвижимого имущества.С другой стороны, возможно представить ипотечное кредитование в качестве весьма сложного механизма, так, по мнению Меркулова В.В., он характеризуется тем, что: обеспечивает рынок недвижимости необходимыми ему для развития финансовыми ресурсами;основывается на ясности и чёткости правовых норм, которые подлежат обязательному исполнению;осуществляет своё функционирование, учитывая условия рыночного регулирования, которые подразумевают контроль за финансовыми взаимоотношениями участников данного рынка;находится под непосредственным государственным контролем, который обусловлен необходимостью решения целого комплекса проблем социального характера.В свою очередь законодательная база, сложившаяся в Российской Федерации, определяет ипотечный кредит, как заём или кредит, который предоставляется кредитной организацией как физическим, так и юридическим лицам на срок от трех и более лет для приобретения недвижимого имущества под его залог, который в свою очередь обеспечивает обязательства заёмщика. Исходя из этого, возможно заключить, что ипотека представляет из себя залог недвижимости, специфической особенностью которого является тот факт, что в данном случае имущество не передаётся в непосредственное владение кредитору.Вместе с тем ипотечное кредитование обладает определенным экономическим содержанием, согласно которому оно должно осуществлять ряд функций, среди которых:являться механизмом, благодаря которому обеспечивается формирование, а также непосредственное привлечение дополнительного объёма финансовых средств, которые в свою очередь будут использоваться для того, чтобы поддерживать процесс воспроизводства во всех отраслях материального производства страны; создавать дополнительные возможности в отношении обеспечения оборота недвижимости в ряде случаев, когда использование прочих способов оборота, к числу которых относится приватизация или купля-продажа является невозможным с юридической точки зрения или подобные меры имеют низкий уровень экономической эффективности;обеспечивать создание капитала, который осуществляет эффективную работу, и кроме того института обеспечивающего работу вторичного рынка по ипотечному кредитованию. Помимо этого, не исключая того, что основные характеристики ипотечного кредитования в большей своей степени соответствуют аналогичным характеристикам свойственным для других кредитных продуктов, все же ипотечное кредитование имеет целый ряд характерных отличий, которые представлены на рисунке 1:Рисунок 1 - Отличительные особенности ипотечного кредитаВ ходе проведения анализа тех принципов, которые исторически сложились в отношении ипотечного кредитования, следует отдельно остановиться на некоторых из них, которые в свою очередь являются главными:принцип публичности или гласности, под которым следует понимать тот факт, что у всех заинтересованных субъектов существует возможность получить доступ к той информации, которую содержат ипотечные книги;принцип специальности подразумевает под собой наличие возможности использовать механизм ипотечного кредитования исключительно по отношению к определенным объектам недвижимости и при этом в заранее установленном объеме;принцип достоверности – означает, что те записи, которые содержат публичные ипотечные книги, обладают достоверностью, под которой следует подразумевать, что по отношению к представленному недвижимому имуществу не имеется прочих прав, а также правовых ограничений за исключением тех, которые в них обозначены;принцип старшинства предоставляет преимущественное право залогодержателю по отношению к остальным субъектам, основываясь на времени внесения записи в ипотечную книгу;принцип бесповоротности ипотечного кредитования выражается в том, что наличие возможности прекратить ипотеку существует только в тех случаях, когда данные действия предусмотрены договором или утверждены на законодательном уровне;принцип неприменимости погасительной давности к тем правам, которые занесены в ипотечную книгу.Стоит отметить, что мировая практика в отношении развития, а также непосредственной деятельности рынка ипотечного кредитования воплощается в реализации долгосрочного финансирования различных по своему характеру жилищных программ.Вместе с тем при помощи ипотечного кредитования становится возможным помимо решения различного рода имеющихся у государства социальных и экономических проблем, основной из которых является проблема по обеспечению граждан жильем, ещё и значительным образом понизить уровень инфляции благодаря аккумулированию денежных средств как отдельных граждан, так и различных организаций. В свою очередь одной из отличительных особенностей, которая характеризует ипотечное кредитование и отличает его от прочих займов, является достаточно продолжительный срок данного кредита. Вместе с тем подавляющее количество российских кредитных организаций предлагает своим клиентам ипотечное кредитование на срок порядка 20-25 лет, при этом по факту средний срок выданных ипотечных кредитов в России равняется 15 годам, а в свою очередь погашают ипотечные займы граждане в среднем за 7 лет.При этом необходимо отметить, что в других государствах существует практика выдачи ипотечных кредитов на более продолжительный срок. Так, в частности, в Соединённых Штатах Америки срок ипотечного кредитования составляет порядка 30 лет, а в Японии существует возможность получения ипотечного кредита на 100 лет.Отдельное внимание следует уделить тому факту, что в Российской Федерации имеет место существование негласного правило, согласно которому заёмщик должен погасить ипотечный кредит до момента наступления пенсионного возраста, данное обстоятельство по большей части обусловлено тем, что уровень платежеспособности заёмщика с выходом на пенсию значительным образом снижается.Средний размер первоначального взноса, который требуется заёмщику для того, чтобы он имел возможность получить ипотечный кредит для приобретения жилого объекта недвижимости, составляет порядка 20% от общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Необходимо подчеркнуть, что размер первоначального взноса может быть ниже 20%, в частности, в тех случаях, когда объект жилой недвижимости покупается у той компании, которая является партнером банка или в тех случаях, когда банк самостоятельно осуществлял финансирование строительства. В другом случае кредитная организация может потребовать от заёмщика гораздо больший первоначальный взнос в частности в том случае, если заёмщик собирается получить ипотечный кредит для приобретения жилого дома. В данном случаем ему необходимо будет внести порядка 30% или даже 50% от общей стоимости объекта недвижимости.Основываясь на всём вышеизложенном, возможно заключить, что в качестве ипотечного кредита выступает кредитный продукт, который характеризуется всеми базовыми свойствами и характеристиками кредита, однако при этом он имеет целый ряд специфических особенностей, которые заключаются в наличии необходимости обеспечить дополнительную защиту прав залогодержателя при помощи использования государственной регистрации залога, а также в наличии у объекта ипотеки способности сохранять свои потребительские свойства на протяжении достаточно продолжительного временного периода.Объекты и субъекты ипотечного кредитованияКак можно было понять из того, что было представлено выше, ипотечное кредитование представляется в роли особого рода взаимоотношений, которые возникают между тем лицом, которое получает кредит, и кредитной организацией, далее необходимо проанализировать объективную и субъективную структуру подобных взаимоотношений.К числу основных объектов ипотечного кредитования следует относить такие объекты, как (рисунок 2):Рисунок 2 - Объекты ипотечного кредитованияВ роли основных субъектов ипотечного кредитования выступают ипотечные кредиторы, заёмщики, которые являются собственниками недвижимого имущества, а также инвесторы, посреднические организации и конечно правительство. При этом необходимо отметить тот факт, что роль инвесторов могут играть другие финансово-кредитные организации, а также различные страховые компании, пенсионные фонды и непосредственно население страны. Вместе с тем все субъекты, которые принимают участие в ипотечном рынке, преследуют ряд собственных целей. В данном случае достичь максимального развития системы по ипотечному кредитованию становится возможным только в том случае, когда будет достигнут высокий уровень согласованности представленных всеми субъектами интересов.Отдельно необходимо подчеркнуть, что субъекты, принимающие участие в ипотечном кредитовании, в своей деятельности руководствуются различными целями и задачами.Так, в частности, главной целью, которую преследует заёмщик, следует считать получение максимального объёма финансовых ресурсов, при этом за достаточно невысокую стоимость, юридическое лицо в данном случае имеет возможность организовать или реконструировать действующее товарное производство. В том случае, если получение ипотечного кредита преследует своей целью приобретение жилого объекта недвижимости и осуществляет его физическое лицо, тогда главная цель, которую преследует заёмщик, состоит в том, чтобы приобрести более дешевое жилье максимально высокого качества. В данном случае в обязанности заёмщика входит осуществление ежемесячной оплаты кредитного платежа.Главная задача, которая стоит перед кредитором или кредитной организацией, состоит в том, чтобы максимизировать прибыль, которую получает компания, и максимальным образом увеличить дивиденды её акционеров. Исходя из этого, можно заключить, что основная цель, стоящая перед кредитной организацией в процессе осуществления ипотечного кредитования, заключается в том, чтобы максимальным образом увеличить уровень доходности от активных операций компании, а также ограничить риски и гарантировать возвратность ссудного капитала организации.При этом основной целью, которую преследует инвестор, также является получение максимальной прибыли. В данном случае инвестор вкладывает собственные финансовые средства в различные ценные бумаги или закладные, которые имеют обеспечение. Основываясь на этом, можно заключить, что основная цель инвестора в процессе реализации механизма залогового кредитования заключается в том, чтобы максимальным образом увеличить прибыльность капитала, который он вкладывает в ценные бумаги или закладные.Помимо этого необходимо отметить правительство, которое также является субъектом кредитования. В данном случае роль, которую играет правительство в развитии рынка ипотечного кредитования, состоит в том, чтобы обеспечивать кредитным организациям наличие таких условий, которые дадут им возможность осуществлять эффективное развитие данного направления и при этом оградить данные организации от различного рода неоправданных рисков . Вместе с тем правительство также преследует и собственные цели на рынке по ипотечному кредитованию, к числу которых необходимо относить следующие:непосредственное увеличение капитализации недвижимости, а также обеспечение оборотоспособности данного вида имущества;стимулирование и поддержка сферы по материальному производству;пополнение бюджета государства, а именно его доходной части, а также обслуживание внутреннего долга;обеспечение тех условий, которые требуются для того, чтобы система по ипотечному кредитованию имела возможность эффективно функционировать, развиваться и быть надёжной.В итоге необходимо отметить, что, сопоставляя цели, которые преследуют главные субъекты, предоставляющие рынок ипотечного кредитования, представляется возможным заключить, что они характеризуются своей разной направленностью.Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РоссииНа том этапе развития, на котором на данный момент находится рынок кредитования в Российской Федерации, можно констатировать наличие определенного уровня сформированности правовой базы, которая регулирует рынок ипотечного кредитования. При этом роль государства в подобном процессе является основной. Это говорит о том, что государство устанавливает концепцию, опираясь на которую осуществляет своё развитие система ипотечного кредитования, кроме того оно создаёт правовые основы, которые во многом способствуют эффективной работе данной системы. Непосредственным образом, реализуя подобную цель, государство проводит огромную работу, направленную на принятие целого комплекса мер, к числу которых необходимо относить создание механизмов, обеспечивающих социальную защиту заёмщиков, проведение взвешенной налоговой политики, которая направлена на стимулирование потенциальных клиентов на покупку жилой недвижимости, используя для этого возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.Необходимо также учитывать влияние, которое оказывают макроэкономические условия на положение рынка ипотечного кредитования в государстве и то, что подобные условия имеют потенциальную способность непосредственным образом определять перспективы развития данного рынка. Кроме того следует отметить, что для того чтобы система ипотечного кредитования могла эффективно функционировать, необходимым является поддерживать в государстве стабильный уровень экономической ситуации и пресекать возникновение кризисных явлений, поддерживая при этом экономический рост, а также вести работу по обеспечению роста доходов граждан. В свою очередь определённое влияние на ипотечное кредитование оказывают и темпы инфляции, так, в частности, при низких темпах инфляции возможно наблюдать снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию, что в целом является закономерным.При этом к числу проблем, которые есть возможность наблюдать в сфере правового регулирования рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации, необходимо отнести полное отсутствие специальных законодательных норм в банковской сфере и отсутствие кодифицированного законодательства в такой стратегически важной отрасли, как ипотечное кредитование. Так, в частности, на сегодняшний день отношения, которые возникают в связи с кредитованием граждан, регулируются только благодаря отдельным нормативным актам. Далее необходимо перейти к детальному рассмотрению некоторых из них и отдельно остановиться на особенностях, которые характеризуют такой банковский институт, как ипотека. Регулируется ипотечное кредитование следующими законами: Гражданский кодекс РФ;Здесь ипотека получает определение, согласно которому, она является залогом недвижимости. Основываясь на нормах Гражданского Кодекса Российской Федерации, в роли предмета ипотеки выступает недвижимое имущество, к числу которого также следует относить земельные участки, участки недр, водные объекты, а также всё, что имеет прочную связь с землей. Кроме того недвижимым имуществом считаются морские и воздушные суда, а также космические объекты, которые нормами гражданского кодекса приравниваются к объектам недвижимости.Земельный кодекс РФ;Определяет основные принципы и отношения, которые имеют связь с процессом предоставления земельных участков, которые также могут быть использованы для осуществления проектов по жилищному строительству.Налоговый кодекс РФ;Устанавливает различные налоговые льготы и послабления, которые полагаются субъектам ипотечного кредитования.Жилищный кодекс РФ;В данном документе прописаны нормативы в отношении того, на сколько один человек должен быть обеспечен площадью жилого помещения. Также Жилищный Кодекс регламентирует порядок, который используется для реализации процедур, связанных с залогом недвижимости.Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.;Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. Отдельно необходимо отметить, что основной целью создания данных законодательных актов является получение возможности регулировать весь институт по ипотечному кредитованию граждан. Вместе с тем для окончательного завершения процесса по формированию законодательной базы в сфере ипотечного кредитования необходимо помимо того, что требуется осуществлять своевременное внесение поправок в уже существующие законодательные акты, также обязательным является проводить разработку и принятие новых законодательных актов, которые будут в полной мере отвечать существующим вызовам. Немаловажным при этом является то, что приоритеты, которые устанавливает законодатель направленны на минимизацию рисков, которые несут участники ипотечного рынка. Кроме того также можно наблюдать стремление разрабатывать и внедрять уже проверенные инструменты, задачей которых является привлечение максимального объёма ресурсов в сферу ипотечного кредитования. Вместе с тем важность, которую представляет для государства развитие рынка ипотечного кредитования, а также разработка ипотечных стандартов привела к тому, что подобную работу поручили ФКЦБ, Центробанку, а также Федеральному агентству, отвечающему за жилищное ипотечное кредитование, кроме того к подобной работе подключены и многие другие государственные структуры. Анализ рынка ипотечного кредитования в России Оценка текущего состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской ФедерацииИпотечное кредитование следует рассматривать, как фактор, имеющий колоссальное значение, как для социального, так и для экономического развития государства. При этом необходимо учитывать тот факт, что рынок по предоставлению ипотечного кредитования в России ещё достаточно молод, в том случае если сравнивать его со странами, имеющими развитую экономическую систему. Следует также отметить, что динамичное развитие рынка по предоставлению ипотечного кредитования в России началось в 2005 году. На тот момент общий объём выданных гражданам ипотечных кредитов равнялся порядка 56 млрд. руб. С момента своего развития рынок ипотечного кредитования сумел реализовать достаточно успешный этап в своём становлении и развитии. Это подтверждает то обстоятельство, что в 2020 году ипотечное кредитование ставит новые рекорды, которые выражаются в объёмах выданных ипотечных кредитов, а в цифровом выражении данная сумма равняется уже 560 млрд. руб..В 2019 году в России было выдано 1,27 млн. ипотечных кредитов –  на 14% меньше, чем в 2018 году.  Их объем в денежном выражении составил 2,85 трлн. рублей, что на 5% ниже прошлогодних значений. Повторение поставленного в прошлом году рекорда не произошло, в свою очередь, в 2018 году фактические объёмы выданных кредитных средств превысили 3 трлн. руб. При этом, средний размер предоставляемых кредитов приблизился к отметке 2,24 млн. руб. Вместе с тем в течение последних пяти лет средние объёмы займа увеличивались на сумму равную 100 тысячам рублей в год.Таблица 1Выдача жилищных (ипотечных) рублевых кредитов в РоссииГодКоличество кредитовДинамка относительно прошлого годаОбъем кредитов, млн. руб.Динамика относительно прошлого годаСредняя сумма ипотеки, млн. руб.201685652122%147238027%1,722017108694027%202140237%1,862018147180935%301270249%2,0520191269300-14%2847517-5%2,24Нужно отметить, что период 2020-2021 г. внес коррективы на рынке ипотечного кредитования. Для социально-экономической защиты населения в связи с объявленной в мире и России пандемией коронавируса Правительством и Банком России были разработаны дополнительные меры государственной поддержки ипотечного кредитования:Запущена программа льготной ипотеки под 6,5% годовых на весь срок кредита для покупки жилья комфорт-класса в новостройках. Запущен механизм предоставления ипотечных каникул (до полугода) для заемщиков, попавших в трудную ситуацию. Кроме того, продолжилась реализация государственных программ поддержки семей с детьми, Дальневосточной ипотеки, семейной ипотекиС 2018 г. по 2021 г. общая задолженность у населения по ипотеке выросла на 14,497 млн. руб., что служит главной проблемой ипотечного кредитования в России. Рисунок 2 - Прирост ипотечного кредитного портфеля топ-5 банков РФ в период с 2020 г. по 2021 г., %Анализируя данные, можно увидеть, что практически каждый банк имел прирост ипотечного кредитного портфеля (от 8% до 190%), исходя из этого, можно говорить о тенденции развития ипотечного кредитования, с другой стороны банки могут столкнуться с проблемой платежеспособности населения.Рассмотрим объем предоставленных кредитов по месяцам за 2018-2021 гг. (рисунок 3).Рисунок 3 - Объем предоставленных кредитов за месяц, млн. руб.В 2018-2021 г. объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 269,656 млн. рублей, что, безусловно, свидетельствует об увеличении объема ипотечного кредитования.В 2021 году на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 40% кредитов. Относительно 2020 года их список не изменился: Москва (80,8 тыс. ипотек), Московская область (71,4 тыс.), Санкт-Петербург (64 тыс.), Тюменская область (52,6 тыс.), Башкортостан (46,2 тыс.), Татарстан (44,1 тыс.), Свердловская область (43,6 тыс.), Краснодарский край (39,2 тыс.).В данном случае подразумеваются по большей части локации, характеризующиеся благополучным экономическим состоянием и достаточно высокими доходами среди населения. При этом все лидирующие регионы по ипотечному кредитованию демонстрируют снижение показателей по отношению к 2019 году, особо отличаются в данном случае Татарстан и Тюменская область.Рисунок 4 - Топ-10 регионов с максимальным числом зарегистрированных ипотек, шт.Опираясь на экспертные данные, возможно заключить, что 5 регионов демонстрируют по итогу 2021 года по отношению к 2020 году значительный прирост количества сделок в сфере ипотечного кредитования. Лидируют в данном случае республика Крым и Севастополь, которые демонстрируют увеличение на 32%.Средний срок ипотечного кредитования в период в 2019 г. в сравнение с 2018 г. продемонстрировал увеличение на 2,9 месяца. В 2019 г. средний срок ипотечного кредита составлял 15,6 лет.Средний срок рублевого ипотечного кредита достиг в 2021 года в среднем по стране 218,3 месяцев или 18,2 лет. Для сравнения – в конце 2020 года ипотеку брали в среднем на 16,7 лет.  Таблица 2Средний срок выданного жилищного ипотечного кредита по первичному и вторичному рынку в декабре (2018-2021 гг.) ГодСрок ипотеки, месяцыСрок кредита, летДинамика относительно прошлого года, месяцев2018184,615,41,72019187,515,62,9202020016,712,52021218,318,218,3Уровень задолженности по жилищному кредитованию в Российской Федерации равняется 7 % от ВВП. К примеру, развитые европейские страны имеют задолженность по жилищным кредитам, которая составляет порядка 20 – 50% от ВВП.Также необходимо отметить огромный потенциал, которым обладает рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации, причиной этому является рост цен на жилье, который значительно опережает рост реальных доходов населения. Ипотечное кредитование для подавляющего количества населения является единственной возможностью, при помощи которой становится доступным улучшение жилищных условий. Ипотечное страхование в РоссииДля всей экономической системы Российской Федерации на фактическом этапе её развития колоссальное значение представляет страхование от возможных рисков, к числу которых также следует относить и риски, имеющие отношение к жилищному ипотечному кредитованию. Вместе с тем для того, чтобы развитие данного сегмента банковской деятельности имело возможность в полной мере отвечать общественным потребностям, обязательным является повышенное внимание уделять целому комплексу проблем, основными из которых следует считать проблемы, имеющие непосредственное отношение к стабилизации всей системы по ипотечному кредитованию. Рассматривая ипотечное страхование, следует отметить, что его суть заключается в страховании риска убытков, которые могут понести кредиторы и возникновение которых возможно в случае дефолта ипотечных заёмщиков, при этом осуществляется последующая реализация залогового имущества.Для понимания сути ипотечного страхования, рассмотрим его виды (рис. 5).Рисунок 5 - Виды ипотечного страхованияПоследние два вида в России составляют страхование ипотечных обязательств, особенность которого состоит в следующем: в данном случае страховой риск может возникнуть даже при условии отсутствия кризиса.Немаловажным также является тот факт, что в традиционном виде ипотечное страхование в Российской Федерации не используется. Однако вместо этого в России нашло применение использование комплексного ипотечного страхования, которое схематично представлено на рисунке 16 и в состав которого входят различные виды страхования, которые обеспечивают защиту от возможных рисков, которые в свою очередь могут возникнуть вследствие заключения договора по ипотечному страхованию. При этом основными рисками в подобном случае следует считать страхование жизни заёмщика, страхование залогового имущества, а также титульное страхование. Вместе с тем реализация комплексных программ по ипотечному страхованию получило достаточно широкое распространение в России, и использование подобного вида страхования реализует подавляющее количество страховых организаций.Рисунок 6 - Комплексное ипотечное страхованиеСоздание развитой, правильно функционирующей системы ипотечного страхования преследует определённые цели. Рассмотрим их подробнее.Первым делом необходимо отметить существование потребности в создании условий, которые будут считаться благоприятными для того, чтобы предоставлять ипотечное кредитование различным физическим и юридическим лицам, подобные условия должны в полной мере соответствовать основным требованиям, которые предъявляют банки для выдачи стандартного ипотечного кредитования. Особенно в тех случаях, когда заёмщик не имеет требуемого первоначального взноса, который необходим для покупки жилой недвижимости.Далее следует отметить необходимость создавать такие условия, которые будут максимально содействовать перспективному расширению и полноценному развитию всего рынка по ипотечному кредитованию. В представленном случае базовым механизмом, используемым для осуществления подобной цели, будет служить работа, направленная на увеличение уровня доступности покупки жилой недвижимости с использованием как заёмных, так и собственных денежных средств.Ещё одной весьма значимой целью, которую преследует ипотечное страхование, выступает увеличение процентного соотношения между собственными и заёмными средствами в стоимости приобретаемой жилой недвижимости. При этом стоит подчеркнуть, что подобное соотношение должно повышаться в сторону заёмных денежных средств.В настоящее время на российском рынке ипотечного страхования активно занимаются продажей полисов ипотечного страхования порядка 16 страховых организаций. Объем собранных указанными страховщиками в 2021 году страховых премий составил около 42 млрд. рублей по более чем 8 млн. договоров ипотечного страхования. При этом основную массу договоров (более 80%) заключили 5 страховых организаций. Таким образом, рынок ипотечного страхования является достаточно концентрированным.После того момента, как заложенное имущество будет застраховано, что подразумевают под собой непосредственные условия договора об ипотечном кредитовании, достаточно широко распространенной практикой является страхование здоровья и жизни самого заемщика, что включает в себя страховку от различных болезней, а также возможных несчастных происшествий. Информация, которая была получена в результате проведения опроса кредитных организаций, которые на момент 2021 года в совокупном выражении заключили порядка 790 тысяч договоров по ипотечному страхованию, даёт возможность сделать вывод о том, что в 90 % случаев процесс оформления ипотечных договоров сопровождался страхованием здоровья и жизни самого заёмщика.По итогам 2021 года объем премий по страхованию жизни и здоровья заемщика, собранных активными игроками рынка ипотечного страхования, составил 28,24 млрд. рублей, по страхованию предмета залога – 11,30 млрд. рублей. Принимая во внимание предельно низкий уровень, которым характеризуются выплаты, связанные с ипотечным страхованием, премии, которые собирают эти организации, в большей своей массе используются для прямой оплаты агентских вознаграждений, а также для того чтобы активно продвигать продажу новых страховых полисов. В данной связи важным является ещё тот факт, что, как правило, в роли агента выступает банк кредитор, который заключает с заёмщиком договор ипотечного кредитования, что свидетельствует о том, что данные средства используются с целью покрывать операционные расходы, а части из них остаётся в качестве прибыли у страховой компании.3. Основные проблемы и направления совершенствования ипотечного кредитования в Российской Федерации3.1. Современные проблемы развития рынка ипотечного кредитования в РФВ свою очередь, несмотря на значительный прогресс в историко-экономическом развитии ипотечного рынка России, в настоящее время мы отмечаем ряд проблем, с которыми столкнулась данная отрасль:Существенный уровень понижения спроса на жилую недвижимость, вследствие чего наблюдается падение спроса и на ипотечное страхование, а основной причиной данных обстоятельств является падение реальных доходов граждан. В частности если сопоставить среднегодовой доход семьи со средним уровнем цены типового жилого имущества в Российской Федерации становится очевидным, что подавляющее количество семей не имеют реальной возможности улучшить собственные жилищные условия. Проявление подобной ситуации имело наибольший масштаб в 2020 году, и особенно сложная ситуация складывалась в регионах, в которых средний семейный доход был близок к усредненным значениям по всей стране. С другой стороны в тех регионах страны, в которых наблюдается достаточно высокий уровень дохода граждан, наличие данной зависимости не было замечено. Подобные обстоятельства возможно объяснить существенным развитием рынка по аренде жилого имущества и, конечно, необходимо принимать во внимание наличие возможности у населения использовать для инвестирования имеющихся у них сбережений альтернативных вариантов.Также необходимо отметить существенное увеличение уровня долговой нагрузки по ипотечным кредитам на граждан, что по большей части вызвано колебаниями и нестабильностью экономической системы в Российской Федерации. В частности, в 2021 году можно было наблюдать плавный рост долговой нагрузки населения, который продолжался весь отчётный период, а причиной подобного обстоятельства можно считать достаточно инерционный характер динамических изменений, свойственных для подобного показателя.Ещё одной немаловажной проблемой является постоянный рост цен на недвижимое имущество, который характерен как для первичного, так и для вторичного рынка недвижимости. Основными причинами возникновения фактора явились, в первую очередь, государственная кредитная политика, которая стимулировала получение гражданами ипотечных займов, а также тот факт, что застройщик стремился перенести в конечную цену объекта недвижимости свои издержки, которые имеют непосредственное отношение к необходимости перехода на новую модель проектного финансирования, которая предусмотрена на законодательном уровне. И, конечно, тем, что подавляющее количество строительных работ было начато до того, как была принята подобная модель. Вследствие представленных обстоятельств на момент конца 2020 года рост цен на первичном рынке недвижимости можно было наблюдать практически во всех регионах страны.Также стоит отметить проблему, которая связана с появлением в конце 2019 года такой угрозы, как распространение COVID-19, которая послужила основным фактором ухудшения всей экономической ситуации, и ипотечный рынок в данном случае не стал исключением, на нём можно было наблюдать существенное снижение спроса. В целом подобная неблагоприятная эпидемиологическая ситуация в Российской Федерации и во всём мире, а также ряд ограничений и вынужденных мер, в том числе и самоизоляция, оказали огромное негативное влияние на всю экономическую систему государства и стали причиной существенного сокращения спроса на подавляющее количество различных услуг и товаров, которые в условиях пандемии оказались невостребованными.То состояние, в котором находится рынок ипотечного кредитования в России на данный момент, имеет достаточно много различных оснований, в частности, на него оказывали крайне негативное влияние такие факторы, как экономические санкции, введённые в отношении нашего государства в 2014 году, а также значительное снижение цены на нефть и вызванные теми же санкциями ограничения на финансовых рынках. Кроме того следует отметить девальвацию курса национальной валюты, что в свою очередь повлияло на ряд макроэкономических показателей, вследствие этого возможно было наблюдать отток капитала и существенное снижение уровня платежеспособности всех заёмщиков.Как ни странно даже с учетом имеющихся проблем и постоянно появляющихся новых трудностей в целом рынок недвижимости, а также ипотечная система находятся на стадии развития и демонстрируют рост, что подтверждает динамика роста спроса, а также увеличение фактических объёмов выданных кредитов, которые заёмщики используют для приобретения недвижимого жилого имущества.Кроме того следует уделить внимание целому комплексу прочих проблем, которые имеют возможность непосредственным образом влиять как на состояние, так и на тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России, схематично данные представлены на рисунке 7:Рисунок 7 - Проблемы развития рынка ипотечного кредитования в РФБезусловно, развитие рынка ипотечного страхования также сопровождают определённые проблемы, которые, если их не устранить, могут привести к стагнации дальнейшего развития рынка. К числу этих проблем относятся следующие:1. Мировой экономический кризис, который отрицательно отразился на состоянии рынка недвижимости и финансового рынка. Из-за кризиса рынок ипотечного кредитования становится непредсказуемым.2. Программа жилищного кредитования не проработана, в ней существуют определённые нюансы, в связи с чем данная программа доступна не всем гражданам. Иначе говоря, при покупке жилья посредством ипотеки, заёмщик переплачивает его стоимость в несколько раз.3. Происходит необоснованное занижение тарифов страхования, причиной которого служит высокая конкуренция между страховыми компаниями на данном рынке. 4. Недостаточная информированность клиентов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, о наличии данного вида страхования, а также о его преимуществах для него как для заёмщика.3.2. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в РФ Решением представленных выше проблем российской системы ипотечного кредитования могут стать следующие меры (рис. 8):Рисунок 8 - Мероприятия по совершенствованию развития ипотечного кредитования в РФНесмотря на длительный устойчивый рост ипотечного кредитования в России и повышение социальной значимости ипотечного рынка, потребность в совершенствовании мер государственной поддержки ипотеки и жилищного строительства на данном этапе возрастает. Нельзя не признавать тот факт, что только небольшая часть граждан может позволить себе улучшить жилищные условия на рыночных основаниях, не прибегая к государственной поддержке (особенно, из-за масштабного падения доходов семей и лишения работы вследствие влияния короновирусной инфекции). Разрабатывая и совершенствуя национальные проекты по развитию программ льготной ипотеки для семей с детьми, сельской ипотеке, введение льготной ипотеки для отдельных регионов (не только Дальневосточного региона, но и других), повышается социальная защита населения, уверенность в завтрашнем дне, что способствует росту спроса на ипотечные кредиты.В сложившихся условиях важной задачей восстановления рынков жилья и ипотеки является недопущение дальнейшего ухудшения ситуации на рынке труда и снижения доходов населения. Способствовать улучшению экономической активности, росту доходов населения и уменьшению уровня безработицы сможет «Общенациональный план действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения», разработанный как мера государственной поддержки. Согласно прогнозам, доходы населения должны перейти к устойчивому росту к концу 2022 г., темп прироста ВВП повысится до 2,5%, а уровень безработицы снизится до 5%. В совокупности возникнут предпосылки для уверенного роста ипотечного кредитования.Также необходимо для поддержания сбалансированного роста ипотечного кредитования и ограничения рисков, связанных с увеличением долговой нагрузки населения ввести дополнительные меры по ограничению долговой нагрузки на ипотечных заемщиков. В комплексе подобный подход позволит повысить привлекательность ипотечного кредитования для потенциальных заемщиков, увеличится спрос на жилищное строительство, а в случае появления новых факторов нестабильности и внешних рисков, позволит эффективно сформировать запас капитала банков на покрытие убытков. Расширение государственной поддержки ипотечных заемщиков в совокупности, должно снизить вероятность реализации системных рисков на отечественном ипотечном рынке, обеспечив его привлекательность, как для кредиторов, так и заемщиков. Опираясь на уже рассмотренные проблемы ипотечного страхования, можно выделить определённые условия, необходимые для успешного развития рынка ипотечного страхования в России.Во-первых, требуется проведение маркетинговых исследований, чтобы выяснить предпочтения и потребности потенциальных заёмщиков в области данного вида страхования.Во-вторых, необходимо разработать и внедрить на рынок совершенно новые ипотечные продукты. Их появление может привести к значительному росту спроса на ипотеку, следствием чего станет появление новых, более совершенных видов страхования, которые способны обеспечить комплексную защиту большей части участников ипотечного рынка.В-третьих, экономически обоснованно снижая ставки тарифов на ипотечные кредиты, можно сделать данный вид кредитов максимально доступным для различных слоёв населения.В-четвёртых, необходима разработка и введение новой правовой основы, которая будет способствовать осуществлению комплексного ипотечного страхования и позволять защитить страховщиков и страхователей от возникновения всевозможных конфликтных ситуаций.Помимо этого следует обратить внимание на то, что ипотечное страхование и кредитование тесно взаимосвязаны, то есть для успешного развития первого требуется усовершенствовать второе.ЗАКЛЮЧЕНИЕСобственно ипотечное кредитование представляет собой долгосрочный кредит, который предоставляется непосредственно физическому или юридическому лицу какими-либо банковскими организациями под залог недвижимости. В современное время услугами ипотечного кредитования пользуются многие граждане России, однако в условиях эпидемии коронавируса произошли некоторые изменения. В России система кредитования под залог жилья всё больше и больше востребована и популярна по причине того, что приобретение собственной недвижимости для любого человека со среднестатистическим достатком может быть обеспечено путем оплаты полной или частичной стоимости жилья ежемесячными взносами по кредиту несколько лет подряд, что способствует ускорению кредитных платежей и оплате жилья сразу после оформления всех необходимых для покупки документов.На фоне эпидемии коронавируса российский ипотечный рынок в период 2020-2021 гг. оказался под давлением многих негативных факторов. Вследствие этого практически всем банковским организациям приходится изменять условия выдачи ипотеки, внедрять новые системы по её выплате, а также решать все другие возникающие проблемы, связанные с ипотечным кредитованием. Тем не менее, в настоящее время ипотечное кредитование все больше набирает обороты и активно развивается, но сих пор не занимает той позиции, находясь в которой, оно сумело бы посодействовать гражданам особенно в разрешении жилищных трудностей. Для развития системы ипотечного кредитования наиболее актуальной проблемой для ипотечного кредитования является привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного кредитования. На сегодняшний день любой банк, опираясь на краткосрочные источники, не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов. К потере ликвидности банка приводит несоответствие банковских активов и пассивов по объемам и срокам. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫа) Нормативно-правовые акты и корпоративные документы:Федеральный закон «О банках и банковской деятельности » от 02.12.1990 г. № 39 5-1 (действующая редакция ).Федеральный закон «Об ипотеке (залог е недвижимости )» от 16.07.1998 г. № 102- ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.06.19 97, действующая редакция )б) Монографии, учебники, учебные пособия, периодические издания и интернет-материалы на русском языке:Аракелян Н.Ф., Караваева Ю. С. Состояние российской системы ипотечного кредитования // Вестник евразийской науки. 2021. №2. С. 131-135.Басангова Д.А. Государственная поддержка ипотечного кредитования // StudNet. 2020. №10. С. 6-12.Буланова Т.А. Модели ипотечного кредитования населения // Ученые записки Тамбовского отделения РоСМУ. 2019. №10. С. 1011-1013.Глинкина Е.В. Современные тенденции развития рынка ипотечного страхования в России // Сервис в России и за рубежом. 2021. №7. С. 21-26.Гриценко С.Е., Макаренко А.О. Рынок ипотечного кредитования и страхования в РФ: современные тенденции развития // Интерактивная наука. 2021. №6. С. 41-44.Дараселия Г.Т. Способы предупреждения ипотечных рисков // ГИАБ. 2019. №9. С. 3-8.Караваева Ю.С. Современный рынок ипотечного кредитования и проблемы его развития // Вестник НГИЭИ. 2020. №2 (81). С. 95-99.Климова А.С. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования // ГИАБ. 2019. №8. С. 67-71.Кудрявцева Н.Н., Пахомова Ю.В., Дуванова Ю.Н. Реорганизация технологии и порядка проведения ипотечных сделок // Вестник ВГУИТ. 2019. №2 (76). С. 312-316.Куряева Г.Ю., Кедяркина В.А., Давидян К.А. Проблемы ипотечного кредитования // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2020. №4 (16). С. 88-93.Лещукова И.В. Сущность ипотечного кредитования и проблемы его развития в России // Инновационная наука. 2020. №4. С. 45-48.Назарчук Н.П. Детерминанты ипотечного кредитования // Финансовые исследования. 2018. №1 (54). С. 78-82.Наминова К.А. Современное развитие рынка российского ипотечного страхования // Вестник КалмГУ. 2019. №1 (17). С. 22-27.Просвирин А.. Инструментарий ипотечного кредитования // Вестник ТГУ. 2019. №6. С. 19-21.Романюк Ю.В. Ипотечное кредитование // Наука, образование и культура. 2019. №1 (1). С. 39-42.Скорбин К.М. Объекты и субъекты ипотечного кредитования // Вестник Московского университета. Серия 6. Экономика. 2019. №3. С. 90-93.Спивакова Е.А. Развитие ипотечного страхования в Российской Федерации // Территория науки. 2021. №5. С. 47-51.Старикова К.В. Ипотечное кредитование в России // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2020. №7-1. С. 114-119.Сухачева В.В., Сланов В.П. Проблемы ипотечного кредитования в России // ПСЭ. 2020. №4 (64). С. 67-71.Тарасова Н.В. Теневые процессы в российском ипотечном кредитовании // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2020. №2-2. С. 85-87.Черапкина Е.Ю. Повышение эффективности ипотечного кредитования // Проблемы современной экономики (Новосибирск). 2019. №9. С. 191-203.Чередникова А.О. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования // Российское предпринимательство. 2018. №4-1. С. 17-21.Чуканов А.И., Гучек Н.Е. Ипотечное кредитование: современный подход // Известия ТулГУ. Экономические и юридические науки. 2019. №2-1. С. 34-39.Шанавазова М.С. Теоретические аспекты исследования ипотечного кредитования // Научный журнал КубГАУ. 2018. №76. С. 95-98.Яроцкая Е.В., Теслюк А.Н. Сущность, особенности и перспективы развития ипотечного страхования в России на современном этапе // Векторы благополучия: экономика и социум. 2020. №1 (7). С. 131-135.Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс] // URL: http://www.gks.ru/ (Дата обращения: 24.01.2022 г.)Официальный сайт Центрального банка РФ [Электронный ресурс] // URL: https://cbr.ru/ (Дата обращения: 24.01.2022 г.)