Правовой режим недвижимого имущества

ОглавлениеВведение..………….……...………..…………..……………………....…....……3Глава 1 Недвижимое имущество как объект гражданских прав.............................................................................................................................51.1 Понятие недвижимости и её правовой режим по законодательству РФ.........51.2 Особенности содержания договора купли – продажи недвижимости...........111.3 Рынок недвижимости, его составляющие и особенности...............................17Глава 2 Форма и государственная регистрация сделок купли продажи недвижимости и последствия её несоблюдения ...................................................................................................222.1 Форма сделок купли - продажи недвижимости................................................222.2 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость............................................................................................................242.3 Проблемные аспекты и пути совершенствования сделок купли – продажи недвижимости............................................................................................................32Заключение……………………………...……………..………….........………37Список использованных источников................................................39ВведениеНедвижимость (и земля как ее основная составляющая) для государства - это территория, на которую распространяется его власть, в определенном смысле его юрисдикция. Специфическое положение недвижимости в ряду иных объектов гражданского оборота во многом определяет содержание материально-правовых норм национального законодательства, устанавливающих более сложный порядок приобретения права собственности на недвижимое имущество (по сравнению с правовой регламентацией оборота большинства движимых вещей), а также коллизионно-правовых предписаний, в которых значимость объектов недвижимости проявляется особенно рельефно.Гражданско-правовой договор является мощным правовым средством регулирования и защиты социально-экономических отношений, способствует эффективности и рентабельности общественного производства, учету спроса и предложений на товарном рынке и рынке труда, достижению согласованной воли товаропроизводителей и потребителей, удовлетворению имущественных интересов на взаимовыгодной экономической основе. Именно гражданско-правовой договор позволяет выявить и удовлетворить законные потребности и интересы производства, обмена и потребления, обеспечить взаимную выгоду для сторон, порядок и стабильность в обществе и имущественном (экономическом) обороте без излишнего воздействия органов государственного принуждения. Успешное регулирование и исполнение договорных отношений позволяет распределить произведенные материальные блага на цивилизованном уровне, придать частному производству (рыночной экономике) регулируемый социально значимый характер.Актуальность темы в том, что недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Правовой режим недвижимого имущества и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.Абсолютное вещное право собственности, раскрываемое через так называемую триаду правомочий собственника: владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом, осуществляется путем совершения действий, которые могут выражаться в разнообразных актах поведения при владении вещью, ее использовании, а также при отчуждении вещи либо уничтожении. Отчуждательные акты собственника различаются в зависимости от их правовых оснований, а также от того, что выступает предметом сделки отчуждения: специфика объекта права собственности налагает свои отпечатки и на действия по его осуществлениюОбъектом работы выступают общественные отношения, урегулированные нормами права в сфере реализации недвижимости.Предметом исследования выступают нормы права, регулирующие недвижимое имущество.Целью курсовой работы является исследование и системный анализ правового режима недвижимого имущества. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:1. Проанализировать недвижимое имущество как объект гражданских прав;2. Рассмотреть такую важную составляющую договора как его регистрация.Курсовая работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.Методология и методика исследования. Методологической основой исследования являются общенаучные методы познания, а также ряд частно-научных методов: системно-структурный, сравнительно-правовой, формально-логический, аналитический. Эмпирическим методом является изучение нормативных актов и судебной практики по вопросам правового режима имущества как объекта гражданских прав.Глава 1 Недвижимое имущество как объект гражданских прав 1.1 Понятие недвижимости и её правовой режим по законодательству РФ Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) - это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.Недвижимое имущество обладает рядом признаков, классифицируемых на материальные, экономические, социальные и правовые.К материальным (физическим) признакам недвижимости следует отнести:неподвижность (стационарность). Объект либо является неподвижным по своей природе (земельный участок), либо прочно связан с землей и неперемещаем без несоразмерного ущерба для назначения. Собственно, сам термин возник из слова «недвижимость». Это самый главный признак недвижимости. Конечно, технологии позволяют двигать и недвижимость. К примеру, в 1938 г. в рамках расширения улицы Тверской здание московской мэрии (старинное здание конца XVIII в.) было передвинуто на 14 м от проезжей части без ущерба для здания. Также есть здания, которые крутятся вокруг своей оси. Но это пока что исключения;- долговечность. У недвижимого имущества срок службы гораздо дольше остальных товаров. Земельные участки по своей природе практически вечны, а «официальный» срок службы жилых зданий составляет от 90 лет (деревянные стены) до 150 - 200 лет (кирпичные стены). Памятники архитектуры вообще могут функционировать тысячелетиями.Также к материальным признакам относят прочность, незаменимость (уникальность), фундаментальность, индивидуальную определенность, материальность.Недвижимость, за исключением земли, всегда представляет собой конструктивно сложный объект, требующий обслуживания, имеет определенное назначение (непроизводственное, производственное), не потребляется в процессе пользования.С экономической точки зрения недвижимость является товаром, т.е. объектом сделок (купли-продажи, дарения, залога), удовлетворяющим различные реальные или потенциальные потребности и имеющим определенные качественные и количественные характеристики.Недвижимость, особенно жилая, имеет и важное социальное свойство, обеспечивая защиту от внешних воздействий во все времена года, комфорт и личное пространство, возможность создания семьи и рождения детей и удовлетворение других социальных потребностей. Эти свойства жилья и обусловливают его ценность в социально-экономических отношениях и высокую стоимость как товара.Договор купли-продажи относится к числу важнейших традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую история развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio-venditio. Под ним понимался договор, посредством которого одна сторона - продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона - покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (premium). Римскому праву были известны договоры о продаже будущего урожая, в таких случаях применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой (mei futurae sivi speratae), а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Договор купли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь (res incorporales), т.е. имущественное право (право требования, право осуществления узуфрукта и т.п.).В российском дореволюционном гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действовавшим законодательством, «продажи и купли») признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касается недвижимого имущества, то его купля-продажа была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество; купчая крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, поскольку основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон. Вместе с тем и законодательством, и гражданско-правовой доктриной признавалось, что сфера действия договора купли-продажи ограничивается лишь вещами физическими и не включает имущественные права, поскольку с юридической точки зрения в последнем случае нет покупки или продажи, а есть только передача, уступка прав.При подготовке проекта Гражданского Уложения, который, как известно, был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., нормы о продаже были помещены в разд. II («Обязательства по договорам») кн. V («Обязательственное право») проекта, поскольку «продажа есть договор двусторонний» и «входит непосредственно в область договорных отношений». Под договором продажи (термин «купля-продажа» был признан неудачным, как буквальный перевод латинского emptio-venditio, не соответствующий духу русского языка) понимался договор, по которому продавец передает или обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателя («покупщика») за условленную денежную сумму. Причем правила о продаже подлежали применению также к возмездной уступке прав.Советский период развития гражданского права существенно ограничил сферу применения договора купли-продажи и свел ее к отношениям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми предприятиями. Отношения, складывающиеся между «социалистическими» организациями в связи с реализацией производимых ими продукции и товаров, регулировались договорами поставки, контрактации, энергоснабжения, которые имели плановую основу и являлись самостоятельными договорами. В юридической литературе того периода данное обстоятельство объяснялось тем, что «при социализме закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства.Реализация экономических реформ, главный смысл которых заключался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявила насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже. В условиях свободного рынка были неприемлемыми пришедшие из «планового» прошлого правила оборота товаров, содержавшиеся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., Положениях о поставках продукции и товаров 1988 г., а также многочисленных положениях, инструкциях и типовых договорах, принятых в свое время Госснабом, Минторгом и другими ведомствами Союза ССР. В новых условиях наметилась тенденция расширения сферы действия института купли-продажи, который стал охватывать отношения, связанные и с поставками товаров, и с контрактацией сельскохозяйственной продукции, и со снабжением энергетическими и иными ресурсами. Наиболее последовательно такой подход был отражен уже в Основах гражданского законодательства 1991 г.Действующее гражданское законодательство уделяет значительное внимание регламентации обязательств, возникающих по поводу недвижимости. Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.Все виды недвижимости можно условно разделить на несколько групп: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) искусственно созданные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения); 3) особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты); 4) предприятие как имущественный комплекс.Недвижимые объекты каждой из перечисленных групп имеют особенности, обусловливающие специфику регулирования. Однако наряду с этим они характеризуются общими чертами, позволяющими выработать унифицированные нормы. Поскольку к недвижимости относятся различные по свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием «недвижимость» и выработать для них единое регулирование. Анализ законодательства показывает, что такими признаками являются особая ценность и неповторимость этих объектов, требующие их индивидуализации и учета. «Участникам гражданского оборота... необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта... Это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества».Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты являются природной недвижимостью. Они имеют особую ценность, которая предопределяет общественный интерес, выражающийся в необходимости сохранения их целевого назначения и установлении специального режима использования. Поэтому для регламентации отношений по поводу перечисленных объектов недвижимости характерно сочетание публично-правового и частноправового регулирования. «Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы». Другая особенность земли, влияющая на правовое регулирование, заключается в том, что на земле в силу ее естественных свойств могут располагаться неразрывно связанные с ней объекты.Специфика зданий и сооружений как объектов недвижимости выражается в неразрывной связи с землей, в силу чего их перемещение без ущерба назначению невозможно. По мнению С.Г. Певницкого и Е.А. Чефрановой, критерий для отнесения к недвижимости можно усмотреть в особой (прочной) фактической и правовой связях вещи с землей, на которой она расположена; фактическая связь представляет собой укрепленность вещи на земле, а правовая - означает единство судьбы и по общему правилу предполагает юридическую нераздельность земельного участка и строения на нем. Кроме того, особенности этих видов недвижимости заключаются в ее очевидной наличности, «видимости», дающей уверенность кредиторам.1.2 Особенности содержания договора купли – продажи недвижимости По общему правилу стороны договора должны обладать правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 21 ГК РФ).Лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно иметь соответствующие полномочия по совершению сделки. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки может являться основанием для признания сделки недействительной (ст. ст. 168, 174 ГК).Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).Чтобы приобретатель недвижимости был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ, ему необходимо удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости. Добросовестным является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества.Продажа отдельных видов недвижимости, например земельных участков, водных объектов и т.п., регулируется положениями отраслевого законодательства, например ЗК РФ, ВК РФ.По своей юридической природе договор продажи недвижимости, так же как и в общем договор купли-продажи, является:- консенсуальным;- возмездным;- двусторонним.Предприятие как особый предмет договора купли-продажи недвижимости является недвижимым имуществом, поэтому его правовое регулирование осуществляется в том числе в соответствии с нормами ГК РФ о продаже недвижимости.Из числа предпринимательских договоров по реализации имущества особое значение имеет договор продажи предприятия. Являясь разновидностью договора продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ), данный договор в качестве своего предмета имеет наиболее типичный для предпринимательства вид недвижимого имущества - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).Продавцами по данному договору, как правило, выступают субъекты предпринимательства (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), которым предприятие принадлежит на праве собственности. Покупателями предприятия по общему правилу являются также предприниматели, так как они приобретают особый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.Содержанием договора является совокупность условий, по которым сторонами достигнуто соглашение.Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. ст. 432, 555 ГК РФ).Некоторые сделки с недвижимым имуществом предусматривают также и иные существенные условия, помимо предмета договора.В частности, договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако если сторонами не согласовано условие о цене и при этом такой договор исполнялся сторонами, то он признается заключенным.В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки. Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. 1 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).Особенности договора купли-продажи во многом обусловлены спецификой предмета договора.Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).К существенным условиям договора купли-продажи квартиры, в частности, относятся следующие условия.В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относится наименование помещения - квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и техническом паспорте, предоставляемых органами Росреестра и БТИ.Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (ст. ст. 558, 675 ГК РФ).К иным условиям договора купли-продажи квартиры, в частности, относятся следующие условия.В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений (см., например, ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 - 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.Кроме того, в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, например, условие об ответственности сторон.Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода) (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).Покупатели квартиры становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).Судебные органы всегда предъявляют добросовестным приобретателям особые требования. Можно привести в пример Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2016 N Ф06-12185/2016, в котором суд прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.1.3 Рынок недвижимости, его составляющие и особенности Покупатели и продавцы - это одна из частей общей системы, включающей и других участников, и множество различных отношений, причин и следствий, называемых рынком недвижимости.Рынок жилой недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов жилой недвижимости.Вовлечены в гражданский оборот не все объекты недвижимости. Для того чтобы конкретный объект недвижимости стал оборотоспособным, его необходимо описать, идентифицировать и закрепить в технических документах, а также, условно говоря, «прикрепить» к собственнику, который и будет им распоряжаться, получая прибыль и формируя спрос и предложение.Ключевым механизмом рыночных отношений являются спрос и предложение, которые и определяют в итоге цену на объекты - если спрос слишком велик, а предложений много, то повышается и цена на объекты, чему яркий пример - рынок жилья в России. В период советской власти частной собственности на квартиры не было - только государственная или муниципальная, что делало невозможным ни куплю-продажу, ни ипотеку квартир, ни какие-то иные сделки с квартирами в традиционном понимании, и весь «рынок» состоял в том, что одну квартиру обменивали на другую.С 1990-х гг. с признанием института частной собственности и началом приватизации жилья для перевода в частную собственность были созданы предпосылки для перехода к рыночным отношениям.И это принесло результат - доля частного жилищного фонда за 1990 - 2007 гг. увеличилась с 33 до 81,5%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 18,5%. По состоянию на конец 2012 г. в частной собственности находилось около 87,0% жилищного фонда.Результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 1-жилфонд за 2007 год // Росстат.Для сравнения: в США доля частного жилищного фонда 69% (2004 г.), в Великобритании - 81% (2003 г.), в Румынии - 97,5% (2002 г.), в Эстонии - 96% (2005 г.), в Болгарии - 92,5% (2005 г.), в Литве - 90,9% (2001 г.).При этом уровень обеспеченности жильем в России низок: к началу 2012 г. в среднем на одного человека в РФ приходилось примерно 23 кв. м жилья, что в 2 - 3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах. Так, в США обеспеченность жильем составляет около 75 кв. м/чел., Великобритании - 62 кв. м, Германии - 45 кв. м.На данный момент право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, и по крайней мере появился механизм приобретения квартиры за деньги, который полностью отсутствовал до 1990 г., когда квартиры давало «безвозмездно» государство.Однако по историческим меркам рынок жилой недвижимости, как и вообще рынок, в современной России очень молод. Его возникновение и становление укладывается в три десятка лет, прошедших с возрождения института частной собственности и установления рыночных механизмов оборота.Но если другие рынки (к примеру, рынок ценных бумаг) за это время неплохо структурировались, то рынок купли-продажи жилых помещений пока связан с существенными рисками для его участников, что свидетельствует о недостаточном урегулировании оборота квартир как на уровне закона, так и на уровне практики его применения.Можно вспомнить огромное количество лиц, лишившихся жилья «благодаря» несовершенству законодательства о приватизации и отсутствию на тот момент разъяснения Конституционного Суда по поводу применения института добросовестного приобретателя. Или вспомнить ранее действовавший для сделок с недвижимостью срок исковой давности в 10 лет, который делал проверку «юридической чистоты» излишне глубокой, а покупку - потенциально рискованной во всех случаях.Можно отметить, что и сейчас рынок квартир так и не стал открытым и безрисковым. В ряде стран весь процесс оформления сделок с квартирами осуществляется уполномоченным лицом, которое отвечает за «юридическую чистоту» квартиры и сделки, деньги за квартиру забирает на депозит (исключая риски мошенничества) и даже может попросить продавца провести в квартире небольшой ремонт и наладить неработающее оборудование. В других странах отсутствует в принципе институт прописки, являющийся камнем преткновения в российской правовой системе.В России же покупателю квартиры фактически предлагается за государство каждый раз решать сложнейшую задачу по нейтрализации и преодолению всего комплекса рисков в отношении себя лично и покупаемой им недвижимости, причем решать скорее «вопреки, чем благодаря», поскольку необходимых инструментов для решения задачи законодатель не дает.Но следует все же оговориться, что купить квартиру без последующих проблем «сложно, но можно», поскольку даже формирующийся рынок имеет свои правила и для покупателей, готовых немного потрудиться и самостоятельно разобраться в этих правилах, позволяет успешно решить жилищный вопрос. Кроме того, ушли в прошлое «лихие» 90-е гг. XX в., на которые пришелся пик мошенничеств на рынке недвижимости. Нынешнее состояние рынка при всех его проблемах намного более цивилизованно, чем было еще два десятилетия назад. Можно отметить и еще один немаловажный факт - сам жилой фонд, являющийся предметом рыночного оборота, морально и физически устарел, эксплуатация помещений системой ЖКХ производится неэффективно, новые дома строятся в недостаточном объеме, в связи с чем покупатель зачастую вынужден покупать «старую» квартиру с неудобной планировкой, но за очень высокую цену. Цель покупателя - изучить тот сегмент рынка, на котором он планирует приобрести недвижимое имущество, понять его правила и особенности, текущие тенденции. Если спрос на квартиры выше, чем предложение, то это «рынок продавца», на котором покупателю очень сложно навязать свои условия и сбить цену - продавец просто найдет другого покупателя.Если же предложений по квартирам много, а покупателей мало, то это «рынок покупателя», на котором именно покупатель устанавливает правила, имеет возможность выбирать квартиры и торговаться. В современной России «рынок покупателя» возникал только в периоды кризисов (1998, 2004, 2008 - 2009, 2014 - 2015 гг.), остальное же время властвовал продавец. Но начиная с 2015 г. цены, наконец, начали снижаться и вернулись лет на пять назад. Можно констатировать, что «рынок продавца» закончился, а покупатель в состоянии выбирать квартиру в спокойном режиме, без аукционов «кто выше предложит цену», без возможности толком проверить «юридическую чистоту» и прочих минусов «рынка продавца».Рынок жилья можно сегментировать по множеству критериев, приведем лишь несколько примеров. Для выбора квартиры необходимо знать эти сегменты: по готовности объекта: рынок новостроек (первичный рынок) и рынок готовых квартир (вторичный рынок); по количеству комнат: рынок однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных, четырехкомнатных и многокомнатных квартир; по цене квартир: рынок дешевого, эконом-, бизнес- и элитного класса квартир; по районам: центр, престижные районы не в центре, спальные районы, окраины, ближний пригород.Рынок недвижимости имеет свои особенности: рынок локализован, поскольку объекты в силу физических свойств привязаны к определенной территории; рынок носит конфиденциальный и часто непрозрачный характер: именно поэтому открытые источники часто необъективны и нет точных данных о ценах на недвижимость и условиях ее приобретения; спрос определяется не столько потребительскими качествами, сколько местоположением; объект служит не только средством для удовлетворения потребности человека в жилье, но и объектом инвестиционной деятельности.Глава 2 Форма и государственная регистрация сделок купли продажи недвижимости и последствия её несоблюдения 2.1 Форма сделок купли - продажи недвижимости Для договора продажи недвижимости установлена письменная форма в виде документа, составляемого в одном экземпляре, в котором должны быть указаны вид недвижимости (земельный участок, жилое помещение, производственное здание и т.п.), сведения о субъектах такого договора, основные условия договора, порядок его расторжения, ответственность за несоблюдение условий договора и невыполнение обязательств, реквизиты сторон.Договор подписывается обеими сторонами. В случае если письменная форма договора продажи недвижимости не будет соблюдена, он будет являться недействительным и не повлечет за собой правовых последствийСделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. ст. 160, 434, 550 ГК).Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки:- по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);- связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).Соглашением стороны могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение сделки, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК).Для ряда сделок с недвижимостью законом установлено также требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.К договорам, которые подлежат регистрации, относятся: договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года (ст. 651 ГК РФ), договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ), договор участия в долевом строительстве.Также следует отметить, что в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре соответствующими государственными органами. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.В соответствии с ч. 2 ст. 550 и п. 2 ст. 560 ГК несоблюдение формы договора продажи жилого помещения и договора продажи предприятия, т.е. простой письменной формы путем составления одного документа, влечет их недействительность. Если договор о купле-продаже недвижимости не прошел ГР, то он не считается заключенным (ч. 3 ст. 433 ГК РФ). Иными словами, у сторон не возникает прав и обязанностей, которые нормально связаны с этим договором. Согласно ст. 550 ГК РФ такие же последствия (недействительность договора) наступают, если стороны не соблюдают письменной формы договора о продаже недвижимости. Таким образом, ст. 550 устанавливает фактически двойную недействительность договора, если он не заключен в письменной форме.2.2 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость Особенностью договора купли-продажи является необходимость государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Раньше, до 1 марта 2013 г., регистрировался еще и сам договор купли-продажи. Это значило, что он считался заключенным только с даты государственной регистрации. Теперь же договор считается заключенным в тот момент, когда его подписали стороны.Если стороны исполнили свои обязательства по договору до регистрации перехода права собственности (например, покупатель уплатил цену, продавец передал недвижимость), то это никак не влечет перехода права собственности на недвижимость и права покупателя прописаться в квартире и переоформить на себя документы. Квартира переходит в собственность покупателя только в момент проставления штампа Росреестром о проведении такого действия.Если заключение договора связано по условиям договора с выполнением каких-либо отлагательных условий (регистрация иных договоров, передача недвижимости, выписка из квартиры) или ряд действий хронологически предусмотрен до подачи документов на государственную регистрацию, то Росреестр вправе затребовать документы об исполнении данных условий.Согласно ст. 15 Закона о регистрации недвижимости круг лиц, по заявлению которых осуществляются регистрационные действия, определяется в зависимости от типа соответствующего регистрационного действия.Для государственной регистрации прав заявителями могут выступать:- лицо, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;- правообладатель объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;- стороны договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;- правообладатель объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо возникшего в силу федерального закона;- нотариус или его работник, уполномоченный в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;- иное лицо, наделенное соответствующими полномочиями Законом о регистрации недвижимости.Заявление и необходимые документы могут быть представлены в Росреестр (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 01.04.2021 N П/112-21):Следует учесть, что стороны договора могут представить заявление и документы в электронной форме при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 4 ст. 3, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; Приказ Росреестра от 18.10.2016 N П/0515; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26558-ВА/Д23и):Договор подписывается обычно после того, как деньги положены в ячейку. Это в большей степени гарантия для продавца, так как он в этом случае удостоверяется в наличии у покупателя денег. В любом случае получить деньги из ячейки продавец до оформления права собственности на покупателя не сможет, если об этом правильно указать в договоре аренды банковской ячейки.После подписания договора купли-продажи его необходимо подать на государственную регистрацию. Самой регистрацией занимается Росреестр, но для упрощения подачи документов государством созданы многофункциональные центры, уполномоченные принимать документы на государственную регистрацию. Причем данные центры принимают документы без учета местоположения квартиры, т.е. нет территориальной привязки, как было раньше. Записаться на прием можно (и нужно) также через этот сайт.Желательно отнести документы в Росреестр (МФЦ) прямо в день подписания договора, поскольку даже за одну ночь может что-нибудь случиться, что помешает такой сдаче (продавец передумает, заболеет и т.д.). То есть лучше исключить все случайности. Однако если одновременно по альтернативной схеме закладываются несколько ячеек, то зачастую заложить в ячейку и подать документы невозможно, учитывая время на закладку всех ячеек и риск очереди в Росреестре (МФЦ).На стадию подписания договора необходимо выходить уже после того, как стороны определятся, в каком отделении Росреестра (МФЦ) будет регистрироваться договор, кто и за чей счет будет осуществлять регистрацию, чтобы не всплыло каких-либо нюансов.Все договоры отдаются в Росреестр (МФЦ), поэтому хотя бы копию договора желательно оставить себе, чтобы знать реквизиты договора и оставить хотя бы призрачное доказательство подписания договора продавцом. К примеру, если документы в Росреестр сдает представитель продавца, то договор может быть подменен, условия изменены и так далее.По результатам рассмотрения представленных для регистрации документов регистрирующий орган принимает одно из следующих решений:- возвращает документы заявителю (ст. 25 Закона о регистрации недвижимости);- приостанавливает регистрационные действия (ст. 26 Закона о регистрации недвижимости);- отказывает в совершении регистрационных действий (ст. 27 Закона о регистрации недвижимости);- регистрирует права не недвижимость (ст. 28 Закона о регистрации недвижимости).Основаниями для возврата документов являются:- заявление и документы, поданные в электронной форме, не соответствуют установленному формату;- заявление и документы, представленные на бумажном носителе, имеют описки, опечатки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления и повреждения, не позволяющие однозначно толковать их содержание;- отсутствие в Государственной системе о государственных и муниципальных платежах информации об уплате госпошлины по истечении пяти дней со дня подачи заявления при отсутствии в пакете документов соответствующего платежного документа;- отметка в Едином государственном реестре недвижимости о невозможности регистрации прав (операций с недвижимостью) без личного участия собственника объекта недвижимости, при этом документы на регистрацию представлены иным лицом;- отсутствие подписи заявителя на заявлении о регистрации.Согласно ч. 2 ст. 29 Закона о регистрации недвижимости возврат документов заявителю осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня их получения или в течение трех рабочих дней после истечения срока, предусмотренного для представления информации об уплате госпошлины.Приостановление процедуры регистрации по инициативе заявителя осуществляется на срок, указанный в соответствующем заявлении, но не более чем на шесть месяцев. При этом приостановление регистрации прав по ипотеке осуществляется по заявлению обеих сторон сделки и с согласия кредитора (заимодавца).Уведомление о приостановлении регистрации направляется заявителю в день принятия регистрирующим органом соответствующего решения.Если причины приостановления государственной регистрации не устранены, регистрирующий орган отказывает в регистрации и в тот же день направляет заявителю соответствующее уведомление и возвращает оригиналы документов.При отсутствии причин для возврата документов или приостановления регистрации, а также в случае устранения оснований для приостановления соответствующее право регистрируется, а заявителю выдается экземпляр договора с проставленной на нем регистрационной надписью и выписка из Единого государственного реестра недвижимости.О поступлении информации об оплате государственной пошлины, приеме заявления и прилагаемых к нему документов в обработку, возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения и о возможности получения таких документов, приостановлении регистрации, отказе в регистрации, ее прекращении или проведении и возможности получения документов заявитель уведомляется с помощью сети Интернет или СМС-сообщений по указанному в заявлении электронному адресу или номеру телефона.Выдача оригиналов документов после регистрации осуществляется лично заявителю или уполномоченному им лицу. При указании в заявлении альтернативных способов передачи документов таковые могут быть переданы через МФЦ или с помощью курьерской доставки. Правила осуществления последней и размер платы за соответствующую услугу утверждены Приказом Минэкономразвития России от 31.05.2016 N 337.Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В январе 2017 года вступили в силу новые правила осуществления регистрационных действий. Чтобы стать собственником недвижимости, недостаточно подписать договор купли-продажи и передать квартиру. Покупатель становится полноправным собственником недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Именно данный этап является завершающим этапом покупки, оканчивающимся получением выписки из ЕГРП. Такая регистрация введена государством в связи с важностью и необходимостью защиты общественных отношений в сфере перехода прав на недвижимость.Договор купли-продажи с привлечением материнского (семейного) капитала заключается с соблюдением требований, установленных ст. ст. 158, 549 - 558 ГК РФ. Специальных требований относительно формы договора законодательством не предусмотрено, договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, нотариальное удостоверение договора не требуется. Такое удостоверение возможно по соглашению сторон (особенности нотариальных действий при заключении таких сделок рассмотрены в письме ФНП от 01.07.2016 N 2305/03-16-3 «О применении положений Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.С 1 января 2017 г. всем известный «старый» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» утратил силу, за исключением лишь одной ст. 31.1 о компенсации за утрату права собственности (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ).Соответственно, с 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который учел все нюансы государственной регистрации прав за весь период действия старого Закона и ввел некоторые новеллы. Одной из важнейших новелл данного Закона является объединение кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость. Наиболее важные моменты нового Закона о недвижимости: сформирован Единый государственный реестр недвижимости, который объединяет сведения, содержащиеся в кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; подать документы на государственную регистрацию прав можно будет в электронном виде; на уровне закона установлена возможность подачи документов в Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг, хотя и сохранена возможность подачи в Росреестр напрямую; удалена привязка государственной регистрации к определенному району, т.е. подать документы на кадастровый учет и регистрацию можно будет в любой МФЦ, указанный на сайте Росреестра; юридические лица не обязаны представлять свои учредительные документы, поскольку они есть в ЕГРЮЛ; установлены новые сроки регистрации: 5 рабочих дней - для кадастрового учета; 10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и регистрации прав; 7 рабочих дней - для регистрации прав (вместо месяца по старому Закону); если документы подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются на два рабочих дня; уточнен и расширен перечень оснований для приостановления учета и регистрации - список составляет 55 оснований. При этом перечень стал закрытым - если ни одно из оснований не присутствует, то Росреестр обязан провести соответствующее действие;- срок приостановления увеличен до 3 месяцев по решению регистратора и до 6 месяцев по инициативе заявителя.После того как договор купли-продажи подписан для выполнения требования о государственной регистрации покупатель и продавец идут в Росреестр и сдают договор с необходимыми документами для государственной регистрации. На данный момент органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно - Росреестр).2.3 Проблемные аспекты и пути совершенствования сделок купли – продажи недвижимостиСделки купли – продажи недвижимости при оформлении кредита под залог жилья, могут является как мошеннические схемы присвоения чей-либо недвижимости. При этом законом данное оформление является правовым согласным законодательству. Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при наличии существенных оснований нарушения указанного договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.Согласно ч. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных п. 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.Частью 2 ст. 179 ГК РФ предусмотрено, что сделкой, совершенной с обманом, считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ стечение тяжелых обстоятельств (кабальность сделки) само по себе не является основанием недействительности сделки. Для этого необходимы два условия: а) заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне, а не просто невыгодных условиях; б) наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась.А поскольку суды при рассмотрении обстоятельств совершения сделки данных обстоятельств не устанавливают (нет относимых и допустимых доказательств), то, соответственно, не находят оснований для признания сделки с недвижимостью недействительной.Таким образом, исходя из анализа можно говорить о том, что обманутый гражданин, как правило, сам способствовал тому, чтобы его обманули. То есть в оспариваемых в судах сделках практически всегда есть вина обманутого. Вина эта проявляется в:чрезмерной доверчивости жертвы мошенничества;совершении сделок на «авось» (с предположением, что его (гражданина) ну никак не должны коснуться преступные замыслы злоумышленников);неискушенности в совершении крупных сделок;правовой неграмотности;наличии ничем не обоснованной надежды о возможном последующем успешном оспаривании в суде совершенной сделки;неосведомленности о состоянии ситуации с мошенничеством на рынке недвижимости.На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что с упрощением порядка регистрации, сокращением сроков регистрации, конечно, возможно ожидать роста количества фактов мошенничества с недвижимостью. И схемы мошенничества в связи с нововведениями в законодательстве, конечно, поменяться могут. Однако, риск стать жертвой мошенничества может снизить сама потенциальная жертва. Согласно российскому законодательству сделки с недвижимым имуществом должны заключаться в простой письменной форме, после чего сделка либо переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав. Соответственно, существующее законодательство дает участникам рынка недвижимости право выбора - заключать сделки в простой письменной форме или заверять их нотариально, возможно закрепить законодательным образом обязательное заверение нотариусом сделок при залоге их под долговые обязательства между сторонами, или поставить обязательным условием в особых условиях договора купли продажи недвижимости информацию «договор оформляется для закрепления долговых обязательств между сторонами, или не для закрепления под долговые обязательства».Так же заслуживает внимание вопрос о залоговых правах после прекращения существования здания как объекта права. Если помещения не охватываются залоговыми (как и иными) правами на здание, то здесь возможно прежде всего регулирование в рамках договора залога (ипотеки), в том числе путем предоставления залогодержателю права требовать передачи ему в залог любого выделенного помещения перед его отчуждением (жесткий вариант) либо согласования всех сделок по отчуждению помещений (вариант более мягкий) и др. Закон может создавать известные презумпции на этот случай, придавая то или иное значение умолчанию банка (кредитора) и устанавливая стандарт добросовестности приобретателей.Конструкция "здания в целом", которая сама по себе указывает на то, что некоторые помещения в здании уже выделены, не может сразу быть устранена из практики (отчасти она обнаруживается и в законодательстве) и должна пониматься в смысле помещений, находящихся в здании. При отчуждении "здания в целом", в том числе с конкурса, на самом деле отчуждаются помещения в здании, не переданные третьим лицам, поэтому релевантные нормы Закона о банкротстве, нарушающие права этих третьих лиц, должны быть изменены. До того следует изменить соответствующую судебную практику.Надлежит изменить и нормы об ипотеке, более последовательно подчеркивая различие между строящимся объектом, находящимся в ипотеке, и помещениями в нем. Пока такое различение, впрочем, не совсем определенно, проводится лишь в Законе об участии в долевом строительстве, хотя основания этих различий нисколько не вытекают из отношений долевого строительства, а коренятся в нормах об объектах права.ЗаключениеКак показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью является купля-продажа жилых помещений. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30 ГК РФ, в том числе ст. 549 - 558 ГК РФ.В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как следует из ст. 550 ГК РФ, обязательного нотариального оформления этого договора не требуется.В условиях экономической нестабильности, во времена обесценивания денежных активов инвестиции в недвижимость остаются самым надежным и безопасным видом вложения финансовых средств, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал. Стоимость недвижимости в значительно меньшей степени подвержена изменениям, чем, скажем, стоимость акций или иных инвестиционных инструментов, и дает прибыль не только от прироста изначально заложенного в ее стоимости капитала, но и от аренды в случае, если собственник будет ее использовать не для проживания.Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.Договор продажи недвижимости является видом договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части - общие положения о купле-продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК).Законодательство о продаже недвижимости не стоит на месте. Развиваются система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровая система, совершенствуется порядок заключения сделок с отдельными видами объектов недвижимого имущества. В то же время проблемы на практике еще существуют и связаны с доступностью для населения оформления и государственной регистрации сделок с земельными участками, жилыми помещениями. Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были внесены существенные изменения. Так, ранее действующая редакция предусматривала обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения. С 1 марта 2013 г. правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу вышеуказанного Федерального закона. Таким образом, именно переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации.Список использованных источников Нормативно-правовые актыКонституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета. – 1993 – (25 декабря). // Российская газета. – 2020. – (04 июля).Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 28.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (ред. от 21.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.12.2021)Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 29.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, N 32, ст. 3340Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.10.2021) // Российская газета, N 137, 22.07.1998Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 06.12.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Российская газета, N 292, 31.12.2004Приказ ФГБУ "ФКП Росреестра" от 01.04.2021 N П/112-21 "Об оказании услуги по выезду к заявителю с целью приема заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к ним документов, заявлений об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости" // СПС «Консультант-Плюс»Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137 "Об утверждении порядка и способов уведомления заявителей о ходе оказания услуги по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Зарегистрировано в Минюсте России 25.04.2016 N 41922)Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26558-ВА/Д23и "О применении положений Федерального закона от 2 августа 2019 г. N 286-ФЗ" // // СПС «Консультант-Плюс»Письмо ФНП от 01.07.2016 N 2305/03-16-3 О применении положений Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" // Нотариальный вестник, N 9, 2016Закон РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 01.07.2021) "О статусе столицы Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ", 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.Судебная практикаПостановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" // Вестник Конституционного Суда РФ", N 5, 2010Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2011Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2016 N Ф06-12185/2016 по делу N А12-53954/2015 // СПС «Консультант-Плюс»Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.07.2015 N Ф05-17265/2013 по делу N А41-46151/12Научная и учебная литератураАндреев Ю.Н. Договор в гражданском праве России: сравнительно-правовое исследование: монография. М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2017. С. 27Андрианов Н. Изменения в регистрации недвижимости и кадастровой оценке // ЭЖ-Юрист. 2016. N 50. С. 11Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2011. С. 108Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013. С.12Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / А.В. Зарубин (и др.); Под общ. ред. В.Н. Соловьева; Науч. ред. С.В. Потапенко. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2014. С. 38Долинская В.В., Слесарев В.Л. Особенности договора продажи недвижимости, предприятия: конспект лекции // Правовые вопросы недвижимости. 2020. N 2. С. 22Еськина И.А. Соотношение правового средства и гражданско-правовой формы действий субъектов // ДНК права. 2014. N 2. С. 17Жмурко С.Е. Земельные участки и строения: вступление в права владения. М.: Редакция "Российской газеты", 2019. Вып. 10. С. 16Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.: Юриспруденция, 2016. С. 104Жужжалов М.Б. Конкуренция прав покупателей, основанных на владении и регистрации, при двойной продаже недвижимого имущества // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2016. N 1. С. 12Коротков Д.Б. Признаки общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2016. N 2. С. 19Косарева Н.Б. Государственная жилищная политика в России в 1991 - 2008 годах // История новой России. 2010 С. 4Ленковская Р.Р. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации: Монография / Р.Р. Ленковская, М.А. Волкова, А.Е. Золотарева и др.. Москва: Саратовский источник, 2018. С. 62Предпринимательское право Российской Федерации: Учебник / Е.Г. Афанасьева, А.В. Белицкая, В.А. Вайпан и др.; отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. 3-е изд., перераб. и доп. М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2017. С. 92Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права: сборник статей / А.Д. Батуева, Ю.В. Виниченко, С.А. Громов и др.; отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2013. С. 36Скловский К.И. Помещение в здании как объект права // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. N 4. С. 5Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. С. 48Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. С. 93Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. С. 60Чеговадзе Л.А., Демин А.А. Договор и договорное регулирование: Монография. Нижний Новгород: НОЦ "ЦЕЗИУС", 2014. С. 29Юридический справочник: долевая собственность. Москва: Редакция "Российской газеты", 2020. Вып. 20. С. 52