Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Тема: Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.ОГЛАВЛЕНИЕ TOC \o "2-3" \h \z \u \t "Заголовок 1;1" Введение PAGEREF _Toc100930708 \h 3Глава 1. Правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое PAGEREF _Toc100930709 \h 71.1. Характеристика процедуры перевода жилого помещения в нежилое PAGEREF _Toc100930710 \h 71.2. Характеристика процедуры перевода нежилого помещения в жилое PAGEREF _Toc100930711 \h 17Глава 2. Проблемы перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое PAGEREF _Toc100930712 \h 222.1. Проблемы перевода жилого помещения в нежилое PAGEREF _Toc100930713 \h 222.2. Проблемы перевода нежилого помещения в жилое PAGEREF _Toc100930714 \h 25Заключение PAGEREF _Toc100930715 \h 29Список использованных источников PAGEREF _Toc100930716 \h 31ВведениеАктуальность темы. Одним из важнейших признаков объектов недвижимого имущества является их назначение. При этом использование недвижимого имущества допускается только по такому назначению. Так, ч. 2 ст. 15 Жилищного кодека РФ прямо запрещает использование жилых помещений в целях иных помимо постоянного проживания людей. Запрещено и обратное – постоянное проживание граждан в нежилых помещениях. Для того чтобы использовать жилое помещения как нежилое (или нежилое в качестве жилого) предусмотрены специальные процедуры – перевод жилого помещения в нежилое и наоборот. Перевод жилого помещения в нежилое помещение является коммерчески выгодным, поскольку доход от сдачи в аренду или продажи помещения под магазин или офис как правило гораздо больше, чем доход от тех же сделок с жилым помещением. В то же время перевод жилой квартиры в нежилой фонд процесс достаточно дорогостоящий и длительный. Поэтому многие предприниматели задаются вопросом: нельзя ли предполагаемый офис «без перевода» разместить в приобретенной квартире? В связи с этим нужно знать, что сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в установленном порядке, являются ничтожными.Возможность перевода жилого помещения в нежилое предусмотрена законодательством Российской Федерации. В частности, статьи 22 и 23 Жилищного кодекса РФ, а также нормы Градостроительного кодекса РФ определяют общий порядок такого перевода. Кроме того, эта возможность упоминается в пункте 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ. Именно эта норма говорит о том, что использовать жилое помещение не для проживания, а в целях решения своих предпринимательских задач можно только после того, как в установленном порядке оно будет признано нежилым. Такие ограничений введение, во-первых, из-за недостатка в нашей стране жилья. Во-вторых, для защиты прав владельцев других квартир в многоквартирном доме, поскольку использование жилья под иные помимо проживания людей целей (офисы, магазины, салоны, производство и т.д.) может причинять им значительные неудобства. Между тем, по причине сложности и продолжительности процедуры перевода жилого помещения в статус нежилого некоторые недобросовестные владельцы квартир сдают их в аренды и используют иным образом под видом офисов. Однако, в результате это может повлечь за собой негативные последствия. Как известно, если сделка противоречит закону – она ничтожна. Это следует из положений ГК РФ. Кроме того, имеется Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 38 которого сказано: «Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288)».Аналогичная ситуация наблюдается и при переводе нежилых помещений в жилые. Часто такие ситуации возникают с теми помещения, когда когда-то изначально имели статус жилых (были квартирами), а затем были переведены в категорию нежилых, например, для использования под офис или магазин. В ряде случаев, такой выбор назначения помещения оказывается экономически-невыгодным (например, когда оказывает что нежилое помещение оказывается в неблагоприятном для бизнеса месте). Для того чтобы помещение стало жилым необходимо также произвести специальную процедуры перевода нежилого помещения в жилое. В противном случае в таком помещении нельзя будет зарегистрироваться по месту жительства или месту нахождения. Также в случае обращения взыскания на имущество должника существует ограничение – нельзя изъять единственное жилье, но в отношении нежилых помещений (даже если человек там проживает) таких ограничений нет. Целью работы является анализ процедуры перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, а также проблем, связанных с такой процедурой. Для достижения этой цели в работе ставятся и последовательно решаются следующие задачи:- охарактеризовать процедуру перевода жилого помещения в нежилое;- рассмотреть процедуры перевода нежилого помещения в жилое;- выявить проблемы перевода жилого помещения в нежилое;- раскрыть проблемы перевода нежилого помещения в жилое.Объектом исследования является перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.Предмет настоящей работы – нормы действующего российского законодательства, материалы судебной практики, а также теоретические разработке по настоящей теме.Теоретической основой работы являются труды таких авторов как: С. В. Савина, Т. Д. Полиди, Т. К. Байкова, Е. В. Игуменов, С. А. Киракосян, О. А. Городов, А. К. Губаева, М. Н. Долгополый, П. В. Макеев.Методической основой исследования являются социологический, системный, технико-юридический методы, а также методы конкретизации и толкования.Структура работы обоснована её целью и задачами и включает в себя введение, основную часть, состоящую из двух главы и четырех параграфов, заключение и список использованных источников. Глава 1. Правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое1.1. Характеристика процедуры перевода жилого помещения в нежилоеОсновными нормативно-правовыми актами, регулирующими процедуру перевода жилого помещения в нежилое, являются Жилищный и Градостроительный кодексы РФ. Так, согласно ч. 2, 3 ст. 22 ЖК РФ, перевести жилое помещение в нежилое допускается с соблюдением следующих условий:1. Помещение принадлежит лицу на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения.2. Помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить.3. В помещении никто не зарегистрирован и не проживает.4. Помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).Частями 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ установлен запрет на перевод жилого помещения в нежилое, если:1. Помещение расположено в наемном доме социального использования.2. В таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.В ряде случаев для перевода жилого помещения в нежилое необходима его перепланировка и (или) переустройство, например, для создания отдельного входа. Также переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения иных санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению.Проект переустройства (перепланировки) разрабатывают специализированные организации или индивидуальные предприниматели, являющееся членами саморегулируемой организации. Согласно ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ, при разработке проекта исполнитель (организация или индивидуальный предприниматель) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, органах архитектуры, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения.Как следует из норм п. 6 ч. 2 ст. 23, п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, для перевода жилого помещения в нежилое необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на такой перевод.Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, инициировать проведение внеочередного собрания собственников помещений может любой из собственников.Собрание по вопросу перевода жилого помещения в нежилое правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ):1. При наличии в многоквартирном доме более одного подъезда - собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов таких собственников;2. При наличии в многоквартирном доме одного подъезда - собственники помещений или их представители, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.Отметим, что согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, могут принимать участие в собрании и принимать решения в течение года со дня ввода многоквартирном доме в эксплуатацию.Согласно ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое должно быть принято:1. При наличии в многоквартирном доме более одного подъезда - большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;2. При наличии в многоквартирном доме одного подъезда - большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме.Как гласит ч. 1 ст. 46 ЖК РФ и п. 2 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется письменным протоколом, который составляется не позднее 10 календарных дней с даты проведения собрания.Также для перевода жилого помещения в нежилое потребуется согласие на такой перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, то есть имеющих с ним общую стену или расположенных непосредственно над или под ним.Такие согласия оформляются в письменной произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственника примыкающего помещения. Как следует из положений п. 7 ч. 2, ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ, в согласии должны быть указаны фамилия, имя и отчество (последнее - при наличии) и паспортные данные собственника примыкающего помещения (для юридических лиц - полное наименование и ОГРН), номер такого помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на него.Сама процедура перевода помещения из жилого в нежилое может незначительно отличаться в разных субъектах России. Рассмотрим эту процедуру на примере г. Москва. Согласно ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ и п. 2.5.1.1 Административного регламента «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания», для перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве потребуются, в частности, следующие документы:1. Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое. При обращении через Портал госуслуг г. Москвы Запрос заполняется путем внесения сведений в интерактивную форму на Портале госуслуг г. Москвы. Если переводимое помещение находится в собственности нескольких лиц, запрос направляется одним из собственников при наличии соответствующей нотариально удостоверенной или приравненной к таковой доверенности от остальных собственников. При отсутствии доверенности согласие собственника физического лица (законного представителя ребенка до 14 лет) может быть получено в электронной форме с использованием Портала госуслуг г. Москвы при наличии полного доступа к подсистеме «Личный кабинет».2. Опись документов.3. Документ, удостоверяющий личность заявителя (копия всех страниц документа, если документы подает представитель).4. Свидетельство о рождении или соответствующий документ в случае его выдачи компетентными органами иностранного государства (для заявителей, не достигших 14-летнего возраста).5. Правоустанавливающие документы на помещение, права на которое не зарегистрированы в ЕГРН или права на которое зарегистрированы до 31.01.1998 и не находятся в распоряжении Департамента городского имущества (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);6. Проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости).7. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод. К протоколу следует приложить документы, являющиеся обязательными приложениями к нему, подтверждающие результаты голосования собственников:- реестр собственников помещений в многоквартирном доме на дату проведения голосования;- уведомления о проведении собрания;- документы, подтверждающие вручение (направление) уведомления каждому собственнику, либо протокол общего собрания, содержащий решение о размещении уведомления в помещении данного дома;- списки лиц, принявших участия в собрании и приглашенных для участия в нем;- документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня;- письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, оформленные в установленном порядке;- доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители собственников).В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования дополнительно представляются документы по общему собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу;8. Согласие на перевод каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.9. Единый жилищный документ (при его отсутствии - копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги), выданный не позднее 30 календарных дней до дня обращения, либо иной документ, свидетельствующий об отсутствии зарегистрированных по месту жительства граждан (подлинники) (представляется, если функция по начислению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги и (или) функция по передаче документов в органы регистрационного учета не осуществляется МФЦ г. Москвы, а также при обращении за получением государственной услуги в отношении индивидуальных жилых домов);10. Документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность - если документы подает представитель.Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает, в частности, следующие необходимые для перевода документы и информацию: выписки из ЕГРН на переводимое и примыкающие к нему помещения, а также на здание, в котором оно расположено, и на земельный участок, документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных по месту жительства граждан (за исключением случаев, указанных в п. 9), учетно-техническую документацию на помещение и поэтажный план дома, в котором оно находится (при наличии в Базовом регистре), протокол решения общего собрания собственников помещений, а также приложения к указанному протоколу, сведения о документах, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, сведения о недееспособных гражданах - собственниках переводимого помещения, сведения о решениях органов опеки и попечительства, подтверждающих полномочия законного представителя несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного собственника и согласие на перевод помещения. Однако, согласно п. п. 2.5.1.2 - 2.5.2 Административного регламента, заявитель вправе представить эти документы по собственной инициативе.В г. Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет Департамент городского имущества. Получение государственной услуги осуществляется в электронной форме через Портал госуслуг г. Москвы согласно п. п. 1.3, 2.3.1 Административного регламента.В течение пяти рабочих дней со дня регистрации запроса заявитель должен представить оригиналы документов в МФЦ, за исключением документов, электронные образы которых приложены к заявлению и содержат электронную подпись лица, выдавшего документ, или нотариуса, а также правоустанавливающих документов, если права на помещение зарегистрированы в Росреестре или до 31.01.1998 (п. п. 2.5.4, 2.5.7 Административного регламента). Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 34 рабочих дней со дня регистрации заявление в информационной системе Департамента. При этом в указанный срок не входит срок предоставления согласия на перевод собственников переводимого помещения (при необходимости получения такого согласия) согласно п. п. 2.7.1, 2.7.2, 2.7.3 Административного регламента. Решение о переводе жилого помещения в нежилое или решение об отказе в переводе направляются заявителю в форме электронного документа в «Личный кабинет» на Портале госуслуг г. Москвы согласно п. п. 2.11.1, 2.11.2 Административного регламента.В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суд. Это следует из положений ч. 1 ст. 218 КАС РФ.Если необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), о чем должно быть указано в решении о переводе жилого помещения в нежилое, то окончанием перевода помещения является акт приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое. Приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 рабочих дней со дня регистрации соответствующего запроса согласно п. п. 2.7.1.4, 2.7.2 Административного регламента. Акт приемочной комиссии, согласно ч. 9 ст. 23 ЖК РФ, подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования помещения в качестве нежилого.Для подготовки технического плана нужно заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера. Это следует из положений ст. 29, ч. 1 ст. 33, ст. 36 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра. Технический план, согласно п. 7.3 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и ч. 2 ст. 36 Закона № 221ФЗ, подготавливается в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и является основанием для кадастрового учета изменений технических характеристик помещения.Государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик помещения (в случае, если была проведена перепланировка) проводится по заявлению собственника на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана согласно ч. 1, п. 7.3 ч. 2, п. 6 ч. 5 ст. 14, п. 4 ч. 2 ст. 15 Закона № 218-ФЗ.В договоре подряда на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера поместить подготовленный им технический план в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. В этом случае представление технического плана вместе с заявлением не потребуется. Это следует из положений ч. 3, 4, 5 ст. 20 Закона № 218-ФЗ.При этом орган, осуществляющий перевод помещений, в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляет в Росреестр согласно ч. 9 ст. 23 ЖК РФ и п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона № 218-ФЗ:- решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение (если перепланировка не требовалась);- решение об утверждении акта приемочной комиссии (если перепланировка проводилась).Если перепланировка помещения не проводилась и представление в Росреестр технического плана не требуется, орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней со дня получения документов от уполномоченного органа вносит соответствующие сведения в ЕГРН, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней согласно ч. 1, п. 6 ч. 2, ч. 5 ст. 34 Закона № 218ФЗ. Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в ЕГРН есть сведения об адресе электронной почты правообладателя, либо посредством Единого портала госуслуг или официального сайта с использованием личного кабинета согласно пп. 1 п. 3 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 26.11.2021 № П/0547.Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, собственник помещения может самостоятельно обратиться в установленном порядке в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 1 ст. 33 Закона № 218-ФЗ). В течение трех рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запрашивает необходимые документы и сведения в органах государственной власти и местного самоуправления согласно ч. 2 ст. 33 Закона № 218-ФЗ. Срок внесения в ЕГРН сведений на основании вашего заявления также составляет 15 рабочих дней.Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица выдает (направляет) такому лицу уведомление.Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Если сведения в ЕГРН вносились без заявления собственника помещения в порядке межведомственного информационного взаимодействия, вы можете подать запрос на получение выписки из ЕГРН согласно ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.В г. Москве личное обращение возможно только через МФЦ, кроме приема документов на государственную регистрацию по экстерриториальному принципу.Итак, перевод жилого помещения в нежилое вожен только при соблюдении ряда установленных законом условий. Запрещено переводить в статус нежилых помещения в домах социального использования, а также если планируется использование помещения для деятельность религиозной организации. После этого составляется заявление и подготавливаются необходимые документы. Как правило, они подаются в орган местного самоуправления.В случае, когда для перевода помещения не нужны переустройство или перепланировка, можно использовать его в новом качестве после получения решения о переводе. Если же требуется провести такие работы, то использовать помещение как нежилое можно только после того, как такие работы будут выполнены и получен акт об их завершении.1.2. Характеристика процедуры перевода нежилого помещения в жилоеВозможно и обратное изменение назначения помещения – из нежилого в жилое. Это допускается при соблюдении следующих условий:1. Помещение принадлежит на праве собственности и не обременено правами иных лиц (например, в силу кредитных договоров, аренды и т.п.).2. Помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или имеется возможность привести помещение в соответствие таким требованиям согласно положениям ч. 4 ст. 22 ЖК РФ.Для перевода нежилого помещения в жилое в г. Москве рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.В целом процедура перевода нежилого помещения в жилое аналогична рассмотренной выше процедуре перевода жилого помещения в нежилое. Здесь также может понадобиться переустройство (перепланировка), для чего необходима подготовка соответствующего проекта. Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при демонтаже отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).Перечень документов, необходимых для перевода помещения, приведен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. При этом в обязательном порядке необходимо представить следующие:1. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. Такие документы нужно представить, если право на помещение не зарегистрировано в ЕГРН. В ином случае можно их не подавать согласно п. 1 ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ.2. Проект переустройства и (или) перепланировки, если такие мероприятия нужны для использования помещения в качестве жилого.По собственной инициативе можно представить (ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ):1. План нежилого помещения с его техническим описанием.2. Поэтажный план дома, в котором находится нежилое помещение.Если эти документы не будут представлены, то они будут запрашиваться в порядке межведомственного взаимодействия. На практике органы местного самоуправления и государственной власти дополняют перечень документов, установленный в ЖК РФ. Так, например, для перевода нежилого помещения в жилое в г. Москве требуются, в частности:1. Доверенность, если документы представляет представитель (п. 2.5.1.1.4 Регламента).2. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с приложением к нему необходимых документов, если к переводимому помещению будет присоединяться общее имущество (п. п. 2.5.1.1.9 - 2.5.1.1.11 Регламента). 3. Заключения уполномоченных аккредитованных организаций в области технического учета и технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологической экспертизы и проведения экспертизы проектной документации о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям (п. 2.5.1.1.12 Регламента).Заявление и документы подаются с согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, или в орган, который осуществляет такую процедуру, по месту нахождения помещения и в МФЦ. Правила подачи документов в разных субъектах России могут отличаться. Так, в г. Москве организация может обратиться только в сам Департамент либо направить запрос и необходимые документы в электронной форме с использованием Портала госуслуг г. Москвы (п. п. 2.3.2, 2.5.4 Регламента).Решение о переводе нежилого помещения в жилое должно быть принято в течение 45 дней с момента, когда вы представили обязательные для этого документы. Если они представлены в МФЦ, то срок нужно с исчислять с даты их получения органом, осуществляющим перевод помещения (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).Решение о переводе выдают (направляют) по утвержденной форме в течение трех рабочих дней со дня его принятия. Если документы подавались в МФЦ, то такой документ можно получить тоже в МФЦ, если иной способ не указан в заявлении. Отметим, что одновременно орган, осуществляющий перевод, проинформирует об этом собственников помещений, которые примыкают к вашему помещению (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Положительное решение будет являться основанием для использования помещения в качестве жилого, кроме случаев, когда не нужно проводить его переустройство и (или) перепланировку (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).Если нужно провести работы по переустройству, перепланировке либо иные работы, то решение будет являться основанием для их проведения. В этом случае в решении будут указаны работы, проведение которых необходимо для использования помещения в качестве жилого (ч. 6, 8 ст. 23 ЖК РФ).По окончании работ необходимо получить акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки. Такой акт будет являться основанием для использования помещения в качестве жилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).После перевода помещения из нежилого в жилое нужно отразить эти сведения в ЕГРН. Для этого орган, осуществляющий перевод помещения, должен направить в орган регистрации прав:- решение о переводе нежилого помещения в жилое, если не требуется проведения работ по перепланировке;- акт приемочной комиссии, если проводились работы по перепланировке.Орган регистрации прав должен внести сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомить вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.Полагаем, что если проводилось переустройство и (или) перепланировка, то одного акта приемочной комиссии для внесения сведений в ЕГРН будет недостаточно. Ведь в этом случае меняется не только назначение помещения (с нежилого на жилое), но и в результате проведенных работ могут измениться его характеристики. Поэтому после проведения работ нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. В договоре подряда на проведение кадастровых работ можно предусмотреть условие о представлении технического плана в орган регистрации прав кадастровым инженером. Итак, основным условием перевода нежилого помещения в жилое является наличие закрепленных в законе условий. После этого составляется заявление и подготавливаются необходимые документы. Как правило, они подаются в орган местного самоуправления.В случае, когда для перевода помещения не нужны переустройство или перепланировка, можно использовать его в новом качестве после получения решения о переводе. Если же требуется провести такие работы, то использовать помещение как жилое можно только после того, как такие работы будут выполнены и получен акт об их завершении.Подводя итоги первой главы настоящей работы можно сделать следующие выводы:1. Изменение назначения помещения с жилого в нежилое и наоборот возможно только при соблюдении установленных законом условий к помещению с соответствующим назначением. 2. После этого составьте заявление и подготовьте необходимые документы. Такие документы подаются в орган местного самоуправления.3. Порядок действий при осуществлении процедуры изменения назначения помещения следующий:1) Проверяется соответствие предъявляемым к помещению условий. Если для соответствия таким условиям необходима перепланировка (переустройство), то подготавливается соответствующий проект. 2) Собираются в установленным порядке согласиях владельцев жилого дома, проводится общее собрание. 3) Подготавливаются необходимые документы.4) Обращение в полномочный на принятие решения орган власти. Если в переводе помещения отказано, то такой отказ может быть обжалован в суде.5) В случае положительного решение - провести работы по переустройству или перепланировке (при необходимости).6) После завершения работ – сдать объект в эксплуатацию. 7) Зарегистрировать право на помещения с новым назначение и с учетом проведенных работы по его физическому изменению. 4. Помещение получает новый статус или с момента вынесения положительного решения о переводе или, если требуется переустройство (перепланировка) – то с момента принятия объекта в эксплуатацию.Глава 2. Проблемы перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое2.1. Проблемы перевода жилого помещения в нежилое Рассмотренный в предыдущей главе механизм перевода помещений из нежилых в жилые и обратно на первый взгляд кажется абсолютно прозрачным и понятным. Однако, на практике возникает ряд проблемных моментовТак, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ закрепляет необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое. Данное действие неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.В этой связи возникает закономерный вопрос о том, должно ли приниматься решение сособственников о предоставлении земельного участка под входную группу единогласно или большинством голосов. С одной стороны, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме осуществляется лишь после получения согласия всех собственников помещений в этом доме посредством его реконструкции. С другой стороны, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включено принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, включая введение ограничений его использования. Данные решения в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Иными словами, если занятие земельного участка под вход (лестницу) в нежилое помещение квалифицировать как уменьшение общего имущества, необходимо согласие всех сособственников, а если исходить из того, что здесь имеет место вопрос о пределах использования земельного участка, необходимо согласие двух третей голосов, которое получить намного легче.В юридической литературе высказываются различные мнения по данному вопросу. Так, П.В. Макеев полагает, что «согласие сособственников жилого помещения на организацию отдельного входа и соответствующее изменение режима использования земельного участка, по сути, является согласием на реконструкцию многоквартирного жилого дома с уменьшением размера общего имущества». В то же время, по мнению О.А. Городова, изменение границ земельного участка, а также его уменьшение не подпадают под действие ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.Вместе с тем судебная практика при рассмотрении споров по данной категории дел обращает внимание на то, имеет ли место реконструкция дома при переводе жилого помещения в нежилое. Так, по делу № А51-6198/2019 администрация г. Арсеньева Приморского края аргументировала свой отказ в выдаче решения на перевод нежилого помещения в жилое тем, что, независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества. Суд кассационной инстанции указал, что в спорной ситуации крыльцо и отдельный вход являются существующими, находятся в настоящее время в пользовании собственников жилого дома и не будут подвергнуты каким-либо конструктивным изменениям. Следовательно, перевод спорного помещения из жилого в нежилое не приведет к изменению правового режима пользования частью земельного участка, занятой крыльцом и относящейся к долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Учитывая изложенное, нижестоящие суды обоснованно признали оспариваемое решение администрации не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы предпринимателя.По делу № А75-8637/2018 из имеющихся документов следовало, что проект переустройства предусматривает реконструкцию квартиры с устройством двух входных групп. При обращении в Администрацию г. Когалыма с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое в составе документов, подтверждающих обоснованность данного обращения, была представлена выписка из протокола общего собрания собственников жилого дома, в соответствии со сведениями которой согласие на перевод изъявили 119 собственников помещений, что составляет 68% от общего числа проживающих по указанному адресу граждан. Главой города Когалыма на основании представленного пакета документов подписано уведомление о переводе жилого помещения в нежилое. Верховный Суд РФ, руководствуясь нормами ст. ст. 209, 247, 288, 290 ГК РФ, ст. ст. 2, 22, 36, 40 ЖК РФ, сформулировал правовую позицию, согласно которой суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно указали на необходимость получения в рассматриваемом случае согласия всех собственников помещений в доме, тогда как согласие на перевод помещения изъявили лишь 68% от общего числа проживающих в нем граждан.С.А. Киракосян справедливо обращает внимание на тот факт, что даже «в доме, управляемом ТСЖ, вопрос о реконструкции необходимо решать на общем собрании всех собственников. Такое собрание собственников не стоит подменять собранием членов ТСЖ». Действительно, на практике нередки ситуации, когда далеко не все собственники помещений многоквартирного дома входят в состав ТСЖ. Следовательно, имеется определенный риск обжалования принятого на собрании членов ТСЖ решения со стороны таких собственников, поскольку они имеют равные с членами ТСЖ права по отношению к общему имуществу.--------------------------------Так, по делу № 33-2819/2018 суду был представлен протокол собрания членов ТСЖ, из которого следует, что 100% собственников квартир многоквартирного дома не возражали против перевода жилых помещений в нежилые посредством перепланировки. Однако суд установил, что собственники двух квартир, заинтересованные в результатах голосования, участия в нем не принимали. На основании этого суд апелляционной инстанции признал незаконными постановления администрации г. Тамбова о разрешении перевода жилых помещений в нежилые.Итак, одним из проблемных вопросов является процедура предоставления земельного участка под входную группу будущего нежилого помещения. Судебная практика не содержит однозначного ответа на вопрос о том, какое количество собственников помещений (все или большинство) полномочно принимать такие решение. 2.2. Проблемы перевода нежилого помещения в жилое Другой проблемный вопрос касается еще одного законодательного запрета: ч. 4 ст. 22 ЖК РФ не допускает перевод нежилого помещения в жилое, если такое помещение не соответствует установленным требованиям либо отсутствует возможность обеспечить это соответствие. На практике это означает, что нежилое помещение должно соответствовать требованиям к жилым помещениям многоквартирного дома, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Некоторые авторы (например, Т.Д. Полиди, Т.К. Байкова, Е.В. Игуменов) указывают, что в значительном количестве случаев апартаменты, расположенные в многофункциональных зданиях (речь идет о таких популярных в последнее время помещениях для съема жилья, как лофты), могут не отвечать вышеуказанным требованиям, поскольку такие помещения проектировались в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям и нежилым зданиям. Соответственно у собственников апартаментов возникают существенные сложности при переводе апартаментов в жилые помещения. С.В. Савина также обращает внимание на то, что «формально размещение жилых помещений в нежилых зданиях законодательством не предусмотрено. В своей деятельности органы кадастрового учета, как правило, придерживаются позиции о недопустимости постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений в нежилом здании, что влечет за собой сложности при государственной регистрации права собственности на такие помещения и, как следствие, при распоряжении ими».Примеры аналогичной позиции наблюдаются и в судебной практике. Так, по делу № 334435/2019 Свердловский областной суд указал, что дом, в котором расположены принадлежащие заявителю на праве собственности нежилые помещения (апартаменты), не является многоквартирным домом, в связи с чем находящиеся в нем помещения не могут быть признаны отвечающими требованиям, установленным для жилых помещений (квартир), без изменения целевого назначения всего здания на жилое и изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание. Соответственно постановление Администрации г. Екатеринбурга, которым отказано в переводе нежилых помещений в жилые, является законным и обоснованным.Однако в силу ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в многоквартирном доме могут находиться как жилые, так и нежилые помещения, а также общее имущество. Следовательно, российское законодательство не содержит требований относительно количественного соотношения жилых и нежилых помещений в объекте недвижимости для признания его многоквартирным домом. Только из п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, следует, что квартир должно быть не менее двух, при этом минимальное соотношение площадей жилых и нежилых помещений не устанавливается. Тем не менее представляется возможным согласиться с позицией С.В. Савиной, согласно которой «перевод здания из нежилого в многоквартирный дом на практике крайне затруднителен, учитывая принадлежность помещений в нем различным собственникам, а также необходимость соблюдения интересов правообладателей нежилых помещений».Отметим, что процедура перевода нежилого помещения в жилое не может быть им использована для подведения данного имущества под исполнительский иммунитет. Так, по делу № 33-11368/2015 суд установил, что жилой дом площадью 37 кв. м и нежилой дом площадью 53,5 кв. м, проходившие по исполнительному производству в отношении ответчика, являются одним и тем же объектом недвижимого имущества. При этом ответчиком не соблюден установленный порядок перевода нежилого помещения в жилое, одному объекту недвижимости фактически присвоены два кадастровых номера. При таких обстоятельствах суд сделал вывод о том, что действия ответчика по регистрации права собственности на жилой дом осуществлены с целью избежать обращения взыскания на имущество в рамках исполнительного производства.Итак, при переводе нежилого помещения в статус жилого возникают проблемы при определении соответствия нежилого помещения требованиям к жилым помещениям многоквартирного дома. Другая проблема – цель такого перевода. В ряде случаев перевод нежилого помещения в жилое осуществляется с целью избежать применения к нему норм об исполнительном производстве. Подводя итоги второй главы, обобщим выводы из проанализированных материалов судебной практики относительно рассмотренных проблемных вопросов:1. Если для процедуры перевода жилого помещения в нежилое необходима реконструкция общего имущества собственников дома, то необходимо согласие всех таких собственников. Если общий земельный участок можно использовать без реконструкции такого общего имущества, то достаточно согласия 2/3 собственников. 2. Решение вопроса о возможности перевода нежилого помещения в статус жилого зависит от статуса дома, в котором расположено такое помещение. Если дом является многоквартирным жилым домом, то такой перевод возможен. Если же здание является нежилым, то необходима предварительная смена его статуса – присвоение ему статуса многоквартирного жилого дома, а разрешенного использования участка под ним – для размещения многоквартирного жилого дома. И только после этого допускается непосредственно перевод нежилого помещения в жилое. 3. Судебная практика запрещает использовать процедуры изменения назначения помещения для целей уклонения от наложения взысканий в рамках исполнительного производства. ЗаключениеВ заключении можно сделать следующие основные выводы:1. Объекты недвижимости, в том числе и помещения, должны использоваться в соответствии с их назначением. 2. Изменение назначения помещения с жилого в нежилое и наоборот возможно только при соблюдении установленных законом условий к помещению с соответствующим назначением. 3. После этого составьте заявление и подготовьте необходимые документы. Такие документы подаются в орган местного самоуправления.4. Порядок действий при осуществлении процедуры изменения назначения помещения следующий:1) Проверяется соответствие предъявляемым к помещению условий. Если для соответствия таким условиям необходима перепланировка (переустройство), то подготавливается соответствующий проект. 2) Собираются в установленным порядке согласиях владельцев жилого дома, проводится общее собрание. 3) Подготавливаются необходимые документы.4) Обращение в полномочный на принятие решения орган власти. Если в переводе помещения отказано, то такой отказ может быть обжалован в суде.5) В случае положительного решение - провести работы по переустройству или перепланировке (при необходимости).6) После завершения работ – сдать объект в эксплуатацию. 7) Зарегистрировать право на помещения с новым назначение и с учетом проведенных работы по его физическому изменению. 5. Помещение получает новый статус или с момента вынесения положительного решения о переводе или, если требуется переустройство (перепланировка) – то с момента принятия объекта в эксплуатацию.6. Если для процедуры перевода жилого помещения в нежилое необходима реконструкция общего имущества собственников дома, то необходимо согласие всех таких собственников. Если общий земельный участок можно использовать без реконструкции такого общего имущества, то достаточно согласия 2/3 собственников. 7. Решение вопроса о возможности перевода нежилого помещения в статус жилого зависит от статуса дома, в котором расположено такое помещение. Если дом является многоквартирным жилым домом, то такой перевод возможен. Если же здание является нежилым, то необходима предварительная смена его статуса – присвоение ему статуса многоквартирного жилого дома, а разрешенного использования участка под ним – для размещения многоквартирного жилого дома. И только после этого допускается непосредственно перевод нежилого помещения в жилое. 8. Судебная практика запрещает использовать процедуры изменения назначения помещения для целей уклонения от наложения взысканий в рамках исполнительного производства. Список использованных источниковНормативно-правовые актыГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). ст. 14.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). ст. 16.Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 № 21-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 13.01.2022) // Собрание законодательства РФ. – 09.03.2015. – № 10. – Ст. 1391.Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О кадастровой деятельности» // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. № 31. ст. 4017.Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). ст. 40.Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (часть I). ст. 4344.Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 17.02.2022) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. ст. 702.Административный регламент «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания», утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП // СПС «Консультант Плюс»Приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор», зарег. в Минюсте России 21.02.2019 № 53863 // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 22.02.2019.Приказ Росреестра от 26.11.2021 № П/0547 «Об утверждении порядка направления Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии уведомлений о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия, уведомлений об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица, уведомлений о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном порядке, уведомлений о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица, уведомлений о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, в связи с размещением которого была установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории», зарег. в Минюсте России 17.01.2022 № 66897 // Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 17.01.2022.Научная и учебная литератураГородов О.А., Губаева А.К., Долгополый М.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2018. 250с.Киракосян С.А. Как из квартиры сделать офис // Юрист. 2019. № 10. С. 11.Макеев П.В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2019. № 12. С. 69-75.Полиди Т.Д., Байкова Т.К., Игуменов Е.В. Развитие рынка апартаментов как пример неэффективной градостроительной политики // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 4. С. 70-75.Савина С.В. Оборот апартаментов в качестве жилья: направления совершенствования законодательства // Закон. 2021. № 4. С. 60-66.Материалы судебной практикиПостановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – № 152. – 13.08.1996.Определение Верховного Суда РФ от 22 июля 2020 г. № 304-КГ15-7525 по делу № А75-8637/2018 // СПС «КонсультантПлюс».Апелляционное определение Свердловского областного суда от 29 апреля 2019 г. по делу № 33-4435/2019 // СПС «КонсультантПлюс».Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 ноября 2019 г. № Ф03-4763/2019 по делу № А51-6198/20195 // СПС «КонсультантПлюс».Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 22 октября 2018 г. по делу № 33-2819/2018 // СПС «КонсультантПлюс».Апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 30 июля 2018 г. по делу № 33-11368/2018 // СПС «КонсультантПлюс».