Договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения

ВВЕДЕНИЕ  3

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ   6

1.1 Понятие и форма договора коммерческого найма и договора социального найма  6

1.2 Условия договора коммерческого и социального найма жилого помещения   10

ГЛАВА 2. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ   17

2.1 Стороны договора коммерческого и социального найма жилого помещения   17

2.2 Права и обязанности сторон в договоре коммерческого и социального найма жилого помещения  22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ   27

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК   30

ВВЕДЕНИЕ

Основным способом удовлетворения жилищных потребностей большинства населения является собственность, которая доступна далеко не каждому гражданину. Рынок жилья быстро развивается, государство поощряет жилищное строительство, совершенствуется система ипотечного жилищного кредитования, но владение жильем доступно только гражданам с высокими доходами. Наиболее приемлемым для большинства граждан способом удовлетворения своих жилищных потребностей является аренда квартиры по договору найма. Основными жилищными договорами, направленными на передачу жилья во владение и пользование, являются коммерческий и социальный лизинг.Актуальность работы обусловлена значимостью выбранной темы. Целью обоих договоров выступает удовлетворение важной потребности граждан в жилье. Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой - в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, чем и обоснована актуальность выбранной темы исследования.Объект исследования. Общественные отношения, складывающиеся в области правового регулирования коммерческого и социального найма жилых помещений.Предмет исследования. Действующее законодательство, регулирующее основания и порядок заключения договора коммерческого и социального найма жилых помещений, правоприменительная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам в данной области.Цель работы. Исследование договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения.Задачи работы:Рассмотреть понятие и форму договора коммерческого найма и договора социального найма;Изучить условия договора коммерческого и социального найма жилого помещения;Определить стороны договора коммерческого и социального найма жилого помещения;Проанализировать права и обязанности сторон в договоре коммерческого и социального найма жилого помещения.Теоретическая основа. Труды известных российских ученых-юристов: Иоффе О.С., Халфиной Р.О., Брагинского М.И., Литовкина В.Н., Крашенинникова П.В., Витрянского В.В., Садикова О.Н., Седугина П.И., Сергеева А.П., Толстого Ю.К., Кабалкина А.Ю., Суханова Е.А., Коршунова Н.М., Камышанского В.П., Шешко Г.Ф., Эрделевского А.М. и других авторов.Нормативно-правовая основа. Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, а также другие федеральные законы РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, иные подзаконные акты, регулирующие отношения, составляющие объект исследования.Степень разработанности достаточно высока в связи с ее актуальностью. В частности, в работе затронуты труды видных деятелей в области гражданского и жилищного права, а именно, работы Садикова О.Н., Е.А. Суханова, М.Ю. Тихомирова, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина и иных. Кроме того, для написания работы были использованы учебные пособия и публикации в периодических изданиях, а также судебная практика.Методы исследования: аналитический, сравнительный, синтетический метод, изучение монографических публикаций и статей, обобщение.Теоретическая значимость. Сформулированные в нем выводы и положения могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях отношений коммерческого найма жилья в России.Практическая значимость. Возможность использования результатов исследования в правотворческой деятельности органов государственной власти при разработке и совершенствовании действующего законодательства в сфере отношений по коммерческому найму жилых помещений, в работе судебных органов, при рассмотрении дел данной категории, в работе федеральных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, в учебных целях при преподавании курсов «Договорное право», «Гражданское право», «Жилищное право», спецкурса «Наем жилых помещений» в высших учебных заведениях, подготовке учебных пособий, а также в качестве основы для последующих научных исследований в указанной области.Структура работы. Работа состоит из введения, теоретической и практической части в виде двух глав, заключения и библиографического списка.ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ1.1 Понятие и форма договора коммерческого найма и договора социального наймаПроисхождение современной российской теории договора очень пестрое. Она относится к германской подгруппе в рамках романо-германской гражданско-правовой семьи, но при этом воплощает определенные идиосинкразические черты, которые отличающие ее от чисто германского договорного права. Российское договорное право России, от формирования до исполнения, уходит корнями в римское частное право и влилось в континентальное европейское гражданское право через дореволюционное российское право. Лексика, фикции, методология и концепции, а также структурная организация российского договорного права унаследованы от немецкого и французского договорного права.Немецкое влияние, однако, более выражено, чем французское.Современная российская теория договоров использует модифицированный гражданско-правовой подход, по образцу римского права. Однако российское право не принимает англо-американский подход общего права.Фактически, российская договорная теория является противоположностью американского договорного права. Разница заключается во влиянии государства на процесс переговоров. Принципы американского договорного права основаны на рыночных отношениях, и государство оказывает минимальное влияние на автономию сторон, в то время как принципы российского договорного права обусловлены навязчивой политикой государства в отношении того как социальный порядок и общественное благо должны влиять на рынок. Общественные интересы накладываются на частные соглашения через определенные правила, например, публичные договоры и неконституционные контракты. Другими словами, государство регулирует рынок, ограничивая свободу договора в некоторых случаях; правительство решает, что является "общественным благом", а что нет.В то время как американское договорное право соответствует потребностям общества свободного предпринимательства, российское договорное право не является таковым. общество, российское договорное право - нет. Российское правительство воспринимает договорное право как инструмент социальной инженерии. разработанный для регулирования нового российского рынка.Ознакомившись с вводной частью в договорное право, перейдем к договору найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.Договор коммерческого найма – это договор найма жилого помещения, в рамках которого одна сторона, называемая наймодателем, принимает на себя обязательство предоставить другой стороне, называемой нанимателем, жилое помещение за определенную плату в пользование и владение для целей проживания в нем в течение оговоренного в договоре периода времени.Договор социального найма — это договор на пользование жилым помещением, предметом которого является жилое помещение, находящееся в собственности государства или муниципалитета и передаваемое в пользование на безвозмездной основе на бессрочный период нуждающимся гражданам.408423178701Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 1. Договор найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 1. Договор найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 1. Договор найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 1. Договор найма жилого помещенияСледует отметить, что не каждый гражданин имеет право арендовать квартиру у государства. Для того чтобы получить квартиру по договору социального найма, гражданин обязательно должен состоять на учете в качестве нуждающегося. Это единственный случай, когда государство заключает с гражданином договор социального найма жилья, где гражданин является нанимателем, а государство (или муниципалитет) - наймодателем. Гражданин имеет право проживать со своей семьей в социальном жилье, а при желании он может даже приватизировать это жилье, то есть приобрести его в собственность.Наиболее важными отличиями коммерческого найма от социального можно назвать следующие аспекты:коммерческий наем является договором гражданско-правового характера, который заключается по соглашению сторон и в рамках которого определяются его существенные условия;договор социального найма представляет собой по сути распределение между нуждающимися лицами жилья, которое находится в публичной собственности, на безвозмездной основе.В связи с перечисленными особенностями правовые отношения, связанные с коммерческим наймом, регламентируется не жилищным законодательством, а гражданским.Следовательно, государственная регистрация долгосрочной коммерческой аренды по аналогии закона со ссылкой на статью 651(2) Гражданского кодекса является необходимой и целесообразной. В то же время статью 674 Гражданского кодекса следует дополнить следующим положением: "Коммерческий договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Одна из сторон вправе подать заявление о государственной регистрации договора коммерческого найма.1.2 Условия договора коммерческого и социального найма жилого помещенияСодержание любого договора состоит из его условий, в частности, существенных условий. Согласно статье 432 (1) Гражданского кодекса, существенными условиями являются предмет договора, условия, предусмотренные законом или иными правовыми актами как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также любые условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.104648019685Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 2. Понятие и элементы договора найма жилого помещения00Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 2. Понятие и элементы договора найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 2. Понятие и элементы договора найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 2. Понятие и элементы договора найма жилого помещенияПредмет договора является существенной частью любого договора: без него договор считается незаключенным. Действующее гражданское законодательство использует термин "объект" применительно к жилой недвижимости, подлежащей передаче по договору коммерческого найма, значение которого не раскрывается. С другой стороны, Жилищный кодекс называет жилое помещение объектом договора социального найма.Объектом аренды могут быть жилые помещения, которые отвечают определенным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и формально и юридически признаны жилыми помещениями. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Договор найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого) не может включать неизолированные жилые помещения, вспомогательные помещения, а также общее имущество в многоквартирном доме.Комната, которая не считается жильем и находится в беседке или садовом сарае, не может быть предметом аренды. Неизолированная квартира (смежная комната) или часть комнаты также не может быть предметом отдельного договора аренды.Можно сделать вывод, что предметом договора аренды могут быть жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также отдельные жилые помещения в домах или квартирах.В отличие от договора социального найма, где размер жилой площади регулируется (в пределах нормы жилой площади), площадь жилой площади, предоставляемой для коммерческого найма, определяется только по соглашению сторон. Закон не предусматривает каких-либо ограничений по размеру.Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:плату за пользование жилым помещением;плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;плату за коммунальные услуги.Договор социального найма может быть как возмездным, так и безвозмездным (в случаях, когда наниматель освобожден от уплаты арендной платы по закону).Плата за наем квартиры по договору коммерческого найма определяется по взаимному соглашению сторон, и одностороннее изменение платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.Статья 682 Гражданского кодекса Российской Федерации посвящена цене договора коммерческого найма жилого помещения. Более того, определение этого договора в статье 671 Гражданского кодекса в качестве одного из основных признаков называет передачу жилого помещения "за вознаграждение". Цена в договоре коммерческого найма жилого помещения определяется по соглашению сторон (ст. 682(1) ГК РФ). Однако следует учитывать, что цена в договоре коммерческого найма, предметом которого являются жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, определяется органами местного самоуправления в соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ.Положение пункта 1 статьи 682 Гражданского кодекса РФ о договорном характере платы за коммерческий наем жилого помещения не означает, что она определяется сторонами произвольно и необоснованно. Так, размер платы за пользование, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда зависит от общей площади занимаемого жилого помещения, качества и благоустроенности помещения, а также месторасположения здания (ч. 2, 4 ст. 156 ЖК РФ).Гражданский кодекс Российской Федерации позволяет законодательно установить максимальный размер платы за жилое помещение, предоставленное по договору коммерческого найма. Из этого ограничения следует, что в случаях, когда цена договора превышает установленный законом максимум, соответствующее положение считается недействительным с последствиями, предусмотренными статьей 180 Гражданского кодекса. В результате договор по-прежнему можно считать заключенным, но ценовая оговорка применяется на уровне, соответствующем максимальной сумме, установленной законом.Цена договора коммерческого найма жилого помещения должна рассматриваться как существенное условие договора по смыслу статьи 654 (1) Гражданского кодекса со всеми вытекающими отсюда последствиями.Важнейшей особенностью договора коммерческого найма является его срочность, что отличает этот договор от бессрочного договора социального найма (статья 60, часть 2 ЖК), где предмет договора передается нанимателю в постоянное владение и пользование. Постоянство данного договора отражает его социальную функцию как потребительского (и его расторжение по причинам, связанным с истечением срока, не допускается), а срочность полностью соответствует коммерческой направленности рассматриваемого договора.Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного для договора коммерческого найма срок его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Договор считается заключенным на пять лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает пять лет. По срочности Гражданский кодекс выделяет два вида договоров коммерческого найма, что имеет большое практическое значение:Долгосрочный коммерческий договор аренды (от одного года до пяти лет) придает определенную стабильность правовому положению арендатора по данному договору, что проявляется, с одной стороны, в том, что истечение предусмотренного договором срока не является безусловным основанием для его расторжения, даже если договор заключен на максимальный установленный законом срок - пять лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды (ст. 610 (3) ГК). По истечении срока долгосрочной коммерческой аренды арендатор имеет приоритетное право на заключение договора на новый срок (статья 684 Гражданского кодекса). Такого права не существует для арендатора по краткосрочному коммерческому договору. Во-вторых, круг прав нанимателя по долгосрочному коммерческому найму шире, чем по краткосрочному: он может вселять в жилое помещение других граждан с согласия наймодателя (статья 679 ГК РФ), вселять временных жильцов (статья 680 ГК РФ), передавать часть или все арендуемое жилое помещение нанимателю по договору поднайма (статья 685 ГК РФ).Краткосрочный коммерческий договор аренды заключается на срок до одного года, что существенно ограничивает права нанимателя квартиры (статья 683 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендатор не имеет права заключать договор на новый срок, вселять в помещение других лиц или временных арендаторов, а также заключать договор субаренды. Однако эти правила являются диспозитивными: по соглашению сторон арендатору краткосрочного коммерческого договора могут быть предоставлены соответствующие права.В целях обеспечения стабильности отношений между сторонами коммерческого договора аренды законодательство признает право арендатора по истечении срока действия долгосрочного договора заключить с арендодателем новый коммерческий договор раньше, чем с любым другим лицом (статья 684 Гражданского кодекса). Соответственно, не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях; заключить договор на новый срок на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года (ст. 684 ГК РФ).Вывод по первой главе работы. В данной главе работы рассматривалась правовая характеристика договора коммерческого и социального найма жилого помещения.Таким образом, следует отметить, что и коммерческий лизинг, и социальный лизинг являются основными договорами в жилищном секторе, но с разными целями. Коммерческий лизинг, как следует из названия, в первую очередь ориентирован на получение прибыли. Договор аренды заключается на фиксированный срок, который не может превышать пяти лет. Социальный наем предназначен, прежде всего, для решения жилищных проблем малообеспеченных граждан и других категорий граждан, не имеющих жилья, предусмотренного жилищным законодательством. В некоторых случаях плата за пользование жильем по такому договору не взимается. Данный договор заключается на неопределенный срок, т.е. жилое помещение передается гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. Бессрочный характер договора социального найма отражает стабильность правоотношений в жилищной сфере и гарантированное государством право граждан на жилище.ГЛАВА 2. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ2.1 Стороны договора коммерческого и социального найма жилого помещенияСтороны договора — наймодатель и наниматель. Объект договора найма — жилое помещение. Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может только гражданин. Цель договора найма — обеспечение права гражданина на жилище.center168275Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 3. Содержание договора социального найма00Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 3. Содержание договора социального наймаРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 3. Содержание договора социального наймаРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 3. Содержание договора социального наймаЮридическое лицо не может быть стороной договора аренды жилого помещения, что не препятствует приобретению таким лицом права владения и пользования помещением, хотя и на основании другого договора. Однако фактическое пользование жилым помещением, арендуемым юридическим лицом, может осуществляться только гражданином. Договор социального найма жилого помещения заключается на основании, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Необходимым условием для заключения договора социального найма является выдача компетентным государственным или муниципальным органом сертификата о праве на получение жилья. Договор аренды полностью подчиняется гражданскому законодательству.Предметом договора аренды может быть только изолированное жилище, пригодное для постоянного проживания. Он должен соответствовать условиям соответствующего муниципалитета и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.По просьбе арендатора или другого лица, постоянно проживающего с арендатором, и с согласия арендодателя, арендатор может быть заменен в договоре аренды взрослым лицом, постоянно проживающим с арендатором.Если наниматель умирает или выезжает из жилого помещения, договор продолжается на тех же условиях, и один из граждан, постоянно проживающих с бывшим нанимателем, становится нанимателем по соглашению между ними. Если соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся совместными квартиросъемщиками.Предметом договора аренды может быть передача всего жилья или его части в безвозмездное пользование арендатору. Арендатор не приобретает никакого самостоятельного права пользования жилым помещением и не несет никакой самостоятельной ответственности перед арендодателем.Субаренда является производной от договора аренды, поэтому срок субаренды не может превышать срок договора аренды, а в случае досрочного прекращения договора аренды субаренда прекращается одновременно с ним. Временные жильцы — это граждане, проживающие в квартире бесплатно на срок не более шести месяцев. Необходимым условием для вселения временных жильцов является совместное согласие жильца и лиц, проживающих с ним на постоянной основе, а также предварительное уведомление арендодателя о вселении. Домовладелец может запретить использование временных жильцов, если не соблюдены законодательные положения о жилой площади на человека.Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жильем. Хозяин квартиры несет ответственность за свои действия. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован, то не позднее чем через семь дней после получения соответствующего требования от нанимателя или гражданина, постоянно проживающего в жилом помещении.Законодатель четко определяет права и обязанности договаривающихся сторон.В обязанности арендодателя входит передача освободившегося жилья арендатору в надлежащем состоянии, поддержание здания, в котором находится арендуемая недвижимость, в надлежащем состоянии и предоставление арендатору необходимых коммунальных услуг за определенную плату.В обязанности арендатора входит не использовать квартиру для целей, отличных от проживания, содержать квартиру в хорошем состоянии и своевременно вносить арендную плату. Арендатор может вносить изменения и перепланировки в помещение только с согласия арендодателя.Если жильцы не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус при вселении в квартиру в установленном порядке. Эти лица имеют те же права, что и арендатор, однако юридический статус соарендатора они приобретают только в том случае, если заключают с арендатором соглашение об их солидарной ответственности перед арендодателем.Необходимым условием для аренды является согласие арендатора и лиц, постоянно проживающих с ним в квартире, а также соблюдение установленной законом нормы - одна квартира на человека площадью двенадцать квадратных метров.Как правило, арендатор несет ответственность за содержание арендованной квартиры, а арендодатель - за ремонт квартиры. Арендатор может согласиться на ремонт здания, в котором находится квартира, только с его согласия, если ремонтные работы существенно изменяют текущее использование квартиры. Арендатор обязан оплачивать арендную плату и расходы на общие услуги (квартплату) до десятого числа месяца, следующего за месяцем, в котором он проживает. Арендатор может расторгнуть договор аренды в любое время, направив арендодателю письменное уведомление за три месяца.Договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор не вносит арендную плату в течение шести месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок; в случае краткосрочного договора аренды, если арендатор не внес арендную плату более двух раз до конца согласованного срока оплаты; или если арендатор или другие лица, за которых он несет ответственность, разрушили или повредили жилье.Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют квартиру не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может обратить внимание нанимателя на необходимость устранения нарушений. Если арендатор или другие лица, за действия которых отвечает арендодатель, продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в судебном порядке. Выселение лиц, проживающих в квартире на момент прекращения договора найма, возможно только в судебном порядке. Следовательно, основные различия в правовом регулировании социального и коммерческого найма жилья заключаются в определении группы лиц, совместно проживающих с нанимателем. В статье 69 Закона о жилье используется термин "члены семьи нанимателя", т.е. супруг, дети и родители, проживающие вместе с нанимателем. Другие родственники и нетрудоспособные родственники признаются членами семьи квартиросъемщика, если они вселились в качестве членов семьи квартиросъемщика и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях другие лица (например, свекры, опекуны, попечители) могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном процессе, если они признаны членами семьи нанимателя и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи квартиросъемщика должны быть перечислены в договоре социального найма, так как этот список является существенным условием договора. Если члены семьи арендатора меняются, в договор должны быть внесены соответствующие изменения.2.2 Права и обязанности сторон в договоре коммерческого и социального найма жилого помещенияНаниматель жилого помещения по договору социального или коммерческого найма, т.е. лицо, приобретающее право пользования жилым помещением, общежитием и т.д., обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения, своевременно вносить установленные договором платежи. В соответствии с положениями п. Согласно статье 671 (1), статье 678 и статье 681 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан самостоятельно оплачивать коммунальные платежи, если договором не предусмотрено иное.2499019830Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 4. Права и обязанности сторон социального найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 4. Права и обязанности сторон социального найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 4. Права и обязанности сторон социального найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 4. Права и обязанности сторон социального найма жилого помещенияНаймодатель согласно положениям ст. 65 ЖК РФ обязан:передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.Регулируя обязанности наймодателя, Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает дополнительные обязанности лиц, сдающих помещения в многоквартирных домах, по надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сдаваемое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления коммунальных услуг, необходимых для внесения платы за наем, а также по обеспечению ремонта общего имущества многоквартирного дома и оборудования, находящегося в жилом помещении.Арендатор не вправе производить реконструкцию жилого дома, в котором находится арендуемое помещение, если это существенно изменяет условия пользования помещением без согласия арендатора (статья 676 и пункт 2 статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации).5230348379Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 5. Права и обязанности сторон социального найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 5. Права и обязанности сторон социального найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 5. Права и обязанности сторон социального найма жилого помещенияРисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 5. Права и обязанности сторон социального найма жилого помещенияСтатья 680 Гражданского кодекса говорит о праве арендатора с согласия арендодателя и постоянных жильцов бесплатно принимать временных жильцов. Положения Гражданского кодекса и Жилищного кодекса для временных жильцов практически идентичны. Это право ограничено сроком до шести месяцев и соблюдением установленных законом требований к жилой площади на человека (12 м2 жилой площади).Если жилая площадь на человека составляет менее 12 м2, временные жильцы не допускаются к заселению. Временные арендаторы не имеют самостоятельного права пользования помещением, и за их действия перед арендодателем отвечает арендодатель (статья 680 Гражданского кодекса).Закон предусматривает, что временные арендаторы обязаны освободить помещение по окончании оговоренного срока аренды. В случаях, когда срок не оговорен, арендатор или члены его семьи (в случае социального найма) или постоянные жители (в случае коммерческого найма) обязаны освободить помещение в течение семи дней с момента требования (ст. 680 Гражданского кодекса).Вывод по второй главе работы. В данной главе работы изучалось исполнение договора коммерческого и социального найма жилого помещения.Таким образом, можно сделать вывод, что договоры коммерческого и социального найма не имеют одинакового предмета. Это связано со спецификой договора социального найма, на основании которого нанимателем может быть не каждый гражданин, а только тот, кто признан нуждающимся в установленном законом порядке. Домовладелец - собственник жилья государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. Арендодателем в коммерческом договоре аренды является владелец сдаваемого помещения или лицо, назначенное арендодателем. Любое физическое лицо может выступать в качестве арендатора, не будучи признанным неимущим. Права и обязанности арендодателя при коммерческой и социальной аренде в основном одинаковы. Они стандартизированы в договорах аренды социального жилья, как это предусмотрено законодательством и типовым договором. В отличие от социального найма, в договоре коммерческого найма может быть оговорено иное распределение обязанностей. В любом случае, основной обязанностью арендодателя является предоставление помещения, являющегося предметом договора, а обязанностью арендатора - внесение арендной платы за помещение и предоставляемые коммунальные услуги, а также поддержание помещения в приемлемом состоянии.ЗАКЛЮЧЕНИЕОсновными основаниями возникновения права пользования жилым помещением являются договоры найма (социального, коммерческого). Анализ, проведенный в данной работе, позволил выявить сходства и различия между договором коммерческого найма и договором социального найма жилого помещения.Нормативное регулирование договора коммерческого найма помещения осуществляется в основном через положения Гражданского кодекса, данному договору посвящена глава 35. Договор социального найма жилья в основном регулируется нормами жилищного законодательства.Хотя оба договора регулируют жилищные правоотношения, они преследуют разные цели. Как видно из названия, договор аренды в первую очередь направлен на получение прибыли. Договор социального найма в основном направлен на решение жилищных проблем малообеспеченных граждан и других категорий граждан, не имеющих жилья в соответствии с Законом о жилье. В некоторых случаях за использование помещения по такому договору арендная плата не взимается. Существуют также различия в условиях соглашения. Договор аренды заключается на определенный срок, который не может превышать пяти лет. Договор аренды заключается на неопределенный срок, т.е. арендатор имеет право бессрочно пользоваться и занимать жилье. Что касается содержания договоров, то они идентичны и имеют очень похожие требования: Изоляция и пригодность для жизни. Однако жилая площадь по договору коммерческого найма не ограничена - она зависит от пожеланий и финансовых возможностей арендатора. По договору социального найма жилье предоставляется в пределах, установленных жилищным законодательством.Статья 674 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязательную письменную форму договора аренды. Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит положений о конкретных последствиях несоблюдения письменной формы договора, в случаях, когда договор (коммерческого или социального найма) заключен в устной форме, следует ссылаться на пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации. 1 Статья 162 Гражданского кодекса: неблагоприятные последствия для сторон ограничиваются лишением их права ссылаться в случае спора на доказательства договора и его условий, но не права представлять письменные и иные доказательства.Отсутствие письменного договора как для коммерческого, так и для социального жилья создает правовую неопределенность для сторон, что в свою очередь затрудняет применение закона судом.Предметы договоров также различны. Прежде всего, это связано с особым характером договора социального найма, согласно которому нанимателем может быть не каждый гражданин, а только тот, кто признан нуждающимся в установленном законом порядке. Таким образом, наймодатель по договору социального найма выступает в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. Арендодателем в коммерческом договоре аренды является владелец помещения, которое может быть предметом коммерческого договора аренды, или агент, назначенный арендодателем. Договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания граждан малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях; наниматель и члены его семьи не считаются сонанимателями по договору найма, если иное не установлено их соглашением. Договору коммерческого найма не предшествует решение арендодателя о выделении конкретного жилого помещения конкретному лицу, как это обязательно при социальном найме.Наконец, хотелось бы отметить, что в отношении формы договора можно сказать, что договор социального найма более регламентирован, так как существуют типовые формы договоров, утвержденные Правительством РФ. К сожалению, необходимо отметить, что в нашей стране практика разработки и внедрения типовых договоров коммерческой аренды не получила широкого распространения. По нашему мнению, это связано с отсутствием правового регулирования коммерческой аренды и пробелами в действующем законодательстве. Важность и необходимость таких договоров заключается в том, что будущие стороны коммерческой аренды, особенно граждане, не имеющие необходимых юридических знаний и практических навыков для заключения договора как такового, могут использовать такие типовые договоры (долгосрочной, краткосрочной коммерческой аренды) при согласовании собственных условий, прав, обязанностей и ответственности и внесении необходимых изменений и дополнений, не прибегая к дорогостоящей помощи профессионального юриста или агентства.В конечном счете, современное российское договорное право несомненно является континентально-европейским. Однако российская практика исполнения гражданских решений и общее соблюдение писаного закона сильно отстают от западных ожиданий. Если судить по этим последним стандартам, современное российское договорное право находится на грани между западным и незападным правом. Однако одна хорошая черта этого закона заключается в том, что он стремится стать западным и, возможно, когда-нибудь достигнет этого статуса. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОКНормативно-правовые акты"Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022)Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев"Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"Список литературыАтаманенко, С.А. 300 вопросов и ответов для собственника жилого помещения в многоквартирном доме / С.А. Атаманенко. - М.: Феникс, 2020. - 352 c.Белов, Валерий Жилое помещение и обязательственные отношения / Валерий Белов. - М.: Юстицинформ, 2018. - 696 c.Воронова, Ольга Гражданско-правовое регулирование наследования жилых помещений / Ольга Воронова. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2018. - 140 c.Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения. Постатейный комментарий к главам 34 и 35. - М.: Статут, 2019. - 232 c.Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. - М.: Российская газета, 2017. - 414 c.Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2020. -№ 3. - С. 22-25.Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. - 2020. - № 6. - С. 18 - 23.Кириченко О.В. Права, обязанность и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2020. - № 1. - С. 21 - 25.Корецкий А.Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации. - М.: Март, 2020. - 528 с.Корнийчук, Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга / Г.А. Корнийчук. - М.: Дашков и К°, 2019. - 660 c.Новикова О.Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российский судья. - 2020. - № 2. - С. 15-21.Обыденов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. - 2020. - № 8. - С. 61-67.Рузанова В.Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. - 2020. - № 4. - С. 22 - 26.Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2020. - № 3. - С. 15-20.Самойлов, Е. Вещные права граждан на жилые помещения (право пользователя): понятие, виды, содержание. Монография / Е. Самойлов. - М.: Проспект, 2017. - 312 c.Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. - 2020. - № 7. - С. 33-43.Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. - 2020. - № 6. - С. 65-71.Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. пособие /Отв. ред. В.П. Мозолин. - М.: Юристъ, 2020. - 2007 с.Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. - 2020. - № 6. - С. 24-29.Седугин П. И. Жилищное право: учеб. для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: НОРМА, 2020. - 384 с.Тихомиров, М. Ю. Аренда и наем жилых помещений. Комментарии и образцы документов / М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. - 112 c.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. - М.: Статут, 2020.- 216 с.