Особенности правового регулирования сделок купли-продажи недвижимого объекта

Введение

Актуальность выбранной для изучения тематики обусловлена тем обстоятельством, что при любом общественном устройстве недвижимому имуществу как особо ценному имущественному объекту отводится особое место в системе общественных отношений. В условиях рыночной экономики его роль повышается ввиду той очевидной причины, что его использование включено в экономически значимую деятельность людей и: именно объекты недвижимости являются центром системы рыночных связей. Не в меньшей степени динамика объектов недвижимости способствуют реализации определенных потребностей и решению социальных вопросов, особенно для россиян значима жилищная проблема.

Как отмечают специалисты, объекты недвижимости являются не только важнейшим товаром, который обладает потенциалом для удовлетворения разнообразных личных потребностей покупателя, это также и овеществленный капитал, аккумулируемый в форме, которая потенциально может приносить собственнику доход.

Договор купли-продажи недвижимого объекта выступает как одна из наиболее распространенных форм сделок, которые отражают динамику рассматриваемого вида имущества. Основу национального законодательства о купле-продаже недвижимого объекта составляет глава 30 действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ). Ввиду особенностей объектов недвижимости законодатель закрепил в отношении данного товара специальный правовой режим. Несмотря на это правовая регламентация гражданско-правового договора купли-продажи недвижимого объекта имеет в настоящее время определенные пробелы, которые замедляют процесс развития рынка недвижимого объекта в России.

Также необходимо подчеркнуть, что, несмотря на достаточно детальное научное исследование особенностей сделок с недвижимостью, в правоприменении складывается практика, которая существенно отличается от теоретических подходов правоведов, что обуславливает необходимость дальнейшего изучения обозначенной тематики. Ввиду сказанного, а также в силу постоянного обновления нормативной базы в сфере оборота недвижимого объекта, и прежде всего ГК РФ, анализируемый вид гражданско-правового договора имеет большое количество правовых особенностей. В связи с достаточным разнообразием позиций в отношении анализируемого вида договора является важным провести исследование его особенностей.

Объектом исследования в рамках настоящей работы являются общественные отношения, складывающиеся в процессе исследования правового регулирования купли-продажи недвижимого объекта.

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие договор купли-продажи недвижимого объекта.

Целью настоящей работы является формирование комплексного представления об особенностях правового регулирования сделок купли-продажи недвижимого объекта.

Для достижения исследовательской цели были определены следующие задачи исследования:

- рассмотреть особенности регламентации института купли-продажи недвижимого объекта в российском праве;

- дать понятие и рассмотреть виды гражданско-правового договора купли-продажи недвижимого объекта;

- раскрыть порядок заключения и расторжения гражданско-правового договора купли-продажи недвижимого объекта;

- проанализировать правовой статус, т.е. совокупность прав и обязанностей каждой стороны в договоре купли-продажи недвижимого объекта;

- рассмотреть особенности процедуры государственной регистрации недвижимости.

Методология исследования. В рамках исследования были применены общенаучный и частно-научный методы, в частности, формально-логический метод, метод структурного анализа, сравнительно-исторический метод, и др.

Теоретическую базу исследования составили работы отечественных специалистов в сфере гражданского права и общей теории права, в частности, Е.А. Крашенинникова, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, В.С. Сорочинского, Г.Ф. Шершеневича и мн. др. также использовались актуальные публикации в периодической печати и сети Интернет.

Нормативную базу исследования составили действующие и утратившие законную силу законодательные акты в изучаемой сфере.

Эмпирическую основу проводимого исследования составили актуальные Постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации (ВС РФ) и сохранившие силу Постановления упраздненного ныне Высшего Арбитражного Суда (ВАС РФ), а также судебная практика различных судебных инстанций.

Структура работы обусловлена поставленной целью и задачами и включает введение, две главы, разделенные на параграфы, заключение и список литературы.

Список используемой литературы
    1.    Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 2020. № 11. Ст. 1416.
    2.    Всеобщая декларация прав человека (принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948) // Российская газета. № 67. 1995.
    3.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 01.09.2022) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
    4.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 07.10.2022) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
    5.    Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. N 149. 2016.
    6.    Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «О государственной регистрации недвижимости» // Рос.газ. № 156. 2015.
    7.    Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ, № 9, сентябрь, 2011.
    8.    Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2019 N 310-ЭС19-17345 по делу N А36-9952/2018 // СПС Консультант Плюс.
    9.    Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.04.2018 N 33-7790/2018 по делу N 2-612/2017 // СПС Консультант Плюс.
    10.    Определение Ленинградского областного суда от 27.03.2014 № 33-1436/2014 // СПС Консультант Плюс.
    11.    Определение Набережночелнинского городского суда от 14.04.2018 по делу N 2-287/2018(2-11610/2017) // СПС КонсультантПлюс
    12.    Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.07.2016 № Ф03-3335/2016 по делу № А59-2963/2015 // СПС Консультант Плюс.
    13.    Решение Набережночелнинского городского суда по делу N 2-11576/2017 от 07.12.2017 // СПС КонсультантПлюс
    14.    Решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 09.07.2015 по делу N 2-10421/2015 // СПС КонсультантПлюс
    15.    Решение суда Елабужского городского суда Республики Татарстан от 28.06.2017 по делу N 2-1112/2017 // СПС КонсультантПлюс
    16.    Авакян К. С. Актуальные проблемы законодательства о залоге (ипотеке) земельных участков. Современные научные исследования: актуальные теории и концепции / Материалы XIV Междунар. науч.-практ. конф. М.: Издательство «Олимп», 2016. С. 92.
    17.    Ватаева Л.Н. Система договоров в современном гражданском праве// Студенческий: электрон. научн. журн. 2017. № 1(1).  
    18.    Возкаев С.У. Купля-продажа недвижимости в рамках российского законодательства // Вестник современных исследований. – 2018. № 6.4 (21). С. 489.
    19.    Дегтярева Н.С. Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным // СПС КонсультантПлюс. 2017.
    20.    Дзиов, Д. Т. Особенности договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации / Д. Т. Дзиов // Студенческий форум. – 2022. – № 3-2(182). – С. 88-90.
    21.    Маказиева З.Д. Условия заключения договоров купли-продажи и совершения сделок в гражданском праве РФ // Аллея науки. 2018. Т. 8. № 5 (21). С. 220.
    22.    Проблемы реализации принципов права в предпринимательской деятельности: монография / В.К. Андреев, Л.В. Андреева, К.М. Арсланов и др.; отв. ред. В.А. Вайпан, М.А. Егорова. – М.: Юстицинформ, 2016. 178 с.
    23.    Российское гражданское право. В 2 т. Т. II. Обязательственное право: учебник / ред.: Е.А. Суханов, Московский гос. ун-т им. М. В. Ломоносова . – 5-е изд., стер. – М.: Статут, 2020. – 1312 с.
    24.    Собчак, О. А. К вопросу о понятии недвижимости и ее объектах / О. А. Собчак. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 18 (308). — С. 328-331.