Передача в аренду нежилых помещений, находящихся в государственной муниципальной собственности

ВВЕДЕНИЕ

В гражданском праве под договором аренды принято считать группу сделок, регламентирующих отношения, основанные на передаче движимого и недвижимого имущества во временное пользование. Следует отличать договор аренды от иных договоров, которые предусматривают передачу права собственности на объект. В данной сделке передаются лишь права временного пользования, таким образом, смены собственника вещи не происходит, что позволяет говорить о взаимных отношениях по товарообмену, где товаром считается не сама вещь, а лишь право пользования данной вещью. Объект передается стороне в отношении права пользования (в некоторых случаях в совокупности с правом владения), что не влечет права распоряжения имуществом.

С помощью указанных сделок муниципалитетом и государственными органами осуществляется организованная система управления, в том числе на производственных предприятиях, на культурных и социальных объектах, иных помещениях, используемых физическими и юридическими лицами. Физическими и юридическими лицами используется право осуществления собственной предпринимательской и иной деятельности без серьезных затрат (в случае сравнения с приобретением недвижимого имущества) с помощью аренды офисов, нежилых помещений и зданий. Особое значение данный договор имеет для не так давно созданных коммерческих организаций, а также индивидуальных предпринимателей, которые не могут себе позволить огромные затраты на помещение. Таким образом, появляются финансы на развитие собственно бизнеса.

В монографии «Современные проблемы развития предпринимательского и корпоративного права в России и за рубежом» Кузьминой И.К. рассматривается вопрос аренды нежилого помещения как форма осуществления предпринимательской деятельности. Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространённых договоров, заключаемых между представителями бизнеса и предпринимательства. Поэтому в отношении его заключения, исполнения, расторжения, изменения его условий, признания договора аренды недействительным, возникает огромное количество арбитражных споров в судебной практике. Особо отмечено, что эффективной формой организации деятельности субъектов хозяйствования является аренда нежилых помещений. Аренда нежилых помещений, как правило, повышает эффективность производства, ускоряет рост прибыли и производительности труда. Преодолевается убыточность производства, усиливаются стимулы к достижению высоких конечных результатов.

В настоящее время в правоприменительной практике многие проблемы появляются при выполнении обязательств по договору аренды. Это, в первую очередь, связано с пробелами законодательного регламентирования существенных условий договора аренды. Появляются также некоторые трудности и при использовании правил об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Таким образом, проблема темы диссертационного исследования состоит в отсутствии совершенства гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения, а также практики его применения. Указанные проблемы являются, несомненно, актуальными.

Целью работы является изучение актуальных вопросов, связанных с институтом аренды зданий, сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поиск проблем и разработка путей их решения.

Для достижения цели работы необходимо решить следующие задачи:

1. Изучить понятие договора аренды зданий, сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2. Проанализировать основание передачи в аренду зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов;

3. Изучить механизм проведение торгов на право заключение договора аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

4. Рассмотреть содержание договора аренды государственного и муниципального недвижимого имущества;

5. Провести анализ реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды государственного и муниципального недвижимого имущества.

Объектом исследования являются общественные отношения в правовой сфере, связанные с договором аренды зданий, сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предметом исследования являются нормативная правовая база Российской Федерации, в частности Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Градостроительный кодекс Российской Федерации и иные.

Методологическую базу исследования составили сравнительно-правовой метод, эмпирический метод, дедуктивный метод, метод комплексного анализа, формально-логический метод, метод синтеза и анализа.

При подготовке курсовой работы были использованы работы Е В. Иванова, Н.В. Семенова, Е.У. Балабаева, Д.Н. Балабанова, И.А Решетник, А. Сорокина, Р.В. Шагиева. Анализ института аренды зданий, сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, помог сложить определенное представление о данном институте гражданского права и затронуть изучение публичных отношения.

Научная новизна работы. В настоящем исследовании рассмотрен договор аренды нежилых помещений для физических и юридических лиц, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В связи с последними изменениями в законодательстве, а именно в Гражданском кодексе РФ, договор аренды с преимущественным правом определенной категории лиц, позволяет говорить о том, что с научной точки зрения вопрос мало изучен и требует дополнительного исследования.

Практическая значимость работы заключается в том, что с помощью анализа действующего гражданского законодательства, практики судов различных уровней всех были предложены эффективные пути решения, возникающих на практике вопросов, которые можно решить с помощью внесения изменений в действующее законодательство, которое касается института аренды зданий, сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Все сделанные выводы в данной работе могут быть использованы в научной и учебной деятельности.

Структуру курсовой работы составляют введение, пять глав, заключение и списка использованной литературы.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

РАЗДЕЛ I НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ И ИНЫЕ ОФИЦИАЛЬНЫЕ АКТЫ 
    1.    Гражданский кодекс РФ (Ч. II) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
    2.    Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ // Российская газета. 2006. № 162.
    3.    Федеральный закон «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145.
    4.    Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ // СЗ РФ. 2010. № 1. Ст. 5.
    5.    Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета. 2004 г. № 290.
    6.    Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ // СЗ РФ. 2015 г. № 29 (часть I). ст. 4344.
    7.    Федеральный закон «О противодействии коррупции» от 25 декабря 2008 г. № 273-ФЗ // СЗ РФ. 2008. № 52 (часть I). ст. 6228. 
    8.    Приказ ФАС России «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» от 10 февраля 2010 г. № 67 // Российской газета. 2010. № 37.
    9.    Закон Челябинской области «Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области» от 28 октября 2004 г. № 300-ЗО // Ведомости Законодательного собрания Челябинской области. 2004. № 8. С. 452 – 476.
РАЗДЕЛ II ПОСТАНОВЛЕНИЯ ВЫСШИХ СУДЕБНЫХ ИНСТАНЦИЙ И МАТЕРИАЛЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
    10.    Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» от 17 ноября 2011 г. № 73 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. № 1.
    11.    Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. № 16679/11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012 г. № 8.
    12.    Постановление Арбитражного суда Московского округа № Ф05-11795/19 по делу № А40-159782/2018 от 1 августа 2019 г. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс]. URL: http://www. www.arbitr.ru  (дата обращения 07.06.2022).  
    13.    Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 г. № 15АП-1986/2009 по делу № А32-14696/2008-41/263 Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс]. URL: http://www.sudact.ru  (дата обращения 07.06.2022). 
    14.    Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. № А05-8019/2006-3 Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс]. URL: http://www.sudact.ru  (дата обращения 07.06.2022).

РАЗДЕЛ III ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА
    15.    Андреев Н.Ю., Арзуманова Л.Л., Белых В.С., и др. Современные проблемы развития предпринимательского и корпоративного права в России и за рубежом / под общ. ред. Вайпана В.А., Егоровой М.А. / М.: Юстицинформ. 2021. С. 170-187. 
    16.    Кирпичев А.Е. Предпринимательские обязательства субъектов публичного сектора: дис.… докт. юрид. наук. М., 2018. 499 с.
    17.    Козодубов, А.А. Предоставление земельных участков под строительство жилых домов экономического класса и наемных домов. Экологическое право. 2021. № 3. С. 19.
    18.    Кондратьев, В.А. Правовая природа договора о представлении торговых мест на розничном рынке / В.А. Кондратьев // Актуальные проблемы российского права. 2022. № 2(87). С. 27-34.
    19.    Литовкин, В.Н. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 220.
    20.    Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества, М.: Статут, 2002.
    21.    Ланда, В.М. Антимонопольное законодательство в сфере аренды публичного имущества (проблемы теории и практики) /В.М. Ланда // Государственная власть и местное самоуправление. 2010. №.6. С. 36-40.
    22.    Новицкий, И.Б. Римское частное право / И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский // М.: Юристъ. 2019. С. 445.