это быстро и бесплатно
Оформите заказ сейчас и получите скидку 100 руб.!
ID (номер) заказа
555976
Ознакомительный фрагмент работы:
Одно из основных обязательств застройщика – передать в срок долевым собственникам по договору объект соглашения. Объектом выступают жилые помещения, которые один из контрагентов берется построить. Исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика.
В 2014 году были приняты поправки в федеральный закон № 214-ФЗ[1], которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным.
Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно. Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:
страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.
Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.
Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро. Обязательно уплачивается залог в размере 30% от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения. Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинает отсчет с 1% годовых от суммы поручительства[3, с. 65-68].
Законодательство также устанавливает ограничения и для банка, который берет застройщика на поруки. Финансовое учреждение должны работать не менее 5 лет, обладать уставным капиталом от 200 млн. рублей и собственное имущество в размере 1 млрд. рублей. Таким требованиям соответствует очень мало банков в РФ. Все они отличаются закрытостью и консервативностью.
Согласно ФЗ № 214-ФЗ застройщик за свой счет осуществляет страхование ответственности за неисполнение обязательств (ст. 15.2). Страхователь по договору берет на себя обязательства относительно уведомления дольщиков об условиях страхования. Условия страхования определяются правилами страхования, которые утверждаются страховщиком. Если застройщик выбирает методом страховой защиты участие в обществе взаимного страхования, то он должен оповестить дольщиков об условиях страхования и о специфических особенностях членства в обществе.
Страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательств застройщиком осуществляется в пользу выгодоприобретателей. Ими могут быть граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались для строительства. Выгодоприобретатели по договору могут быть изменяться, но об этом обязательно уведомляется страховщик.
Принимающий участие в рынке долевого строительства застройщик обязан:
заключить страховое соглашение еще до начала поступления средств;
предоставить необходимую информацию относительно условий защиты всем заинтересованным личностям;
зарегистрировать составленный договор в Росреестре[1, с. 30-37].
Именно Росреестр является контролирующим органом относительно оформления полисов в сфере защиты ответственности застройщика. На каждую отдельную долю оформляется отдельный договор. Страховой суммой признается сумма реализуемой доли. Страховое соглашение оформляется в обязательном порядке до регистрации.
Существующая система страхования гражданской ответственности застройщиков (далее ГОЗ) в последнее время подвергается активной критике со стороны представителей власти, в частности, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В июле 2016 в СМИ представителями Минстроя был высказан ряд мнений, что с 1 января 2017 года страхование ГОЗ может перестать быть одним из существующих способов обеспечения застройщиком гарантии ответственности перед участниками долевого строительства и по факту будет замещено отчислениями в компенсационный фонд долевого строительства.
Однако не всё так однозначно – существует и другая точка зрения на социальную значимость страхования ГОЗ и эффективность этой меры защиты прав и интересов участников долевого строительства.
Внесенные поправки в закон № 214-ФЗ, и страхование гражданской ответственности застройщика стало фактически обязательным. Однако далеко не все крупные страховщики поспешили занять новую нишу. Здесь несколько причин. Основная – это социальная значимость страхования ГОЗ. Участники долевого строительства, дольщики, по сути, занимаются беспроцентным финансированием застройщиков и при этом несут высокие риски.
Цель страхования ГОЗ – гарантировать гражданам возможность получить компенсацию. Причем получение должно быть организовано оперативно и в полном размере. Очень часто ждать компенсацию по банкротству застройщика, даже будучи в первой очереди кредиторов, можно до 7 лет. И тогда, с учетом темпов инфляции, денег, внесённых за покупку большой квартиры, может хватить только на очень маленькую по площади квартиру[4, с. 23-27].
Для многих страховых компаний данный вид услуг является непрозрачным, так как лишь небольшой число из них специализируется на рынке строительства. Многие компании сконцентрированы на иных видах услуг – страховании корпоративного имущества, ОСАГО, КАСКО и т. д. Страхование ГОЗ требует многолетней наработанной экспертизы по работе с застройщиками и специальной инфраструктуры. «Титаны» рынка просто считают, что вложение человеческого капитала в данный вид страхования (ГОЗ) для них не целесообразно и не будет эффективным, поэтому продолжают фокусироваться на другом.
Центральный банк очень жестко контролирует и «вычищает» список страховщиков, допущенных к страхованию гражданской ответственности застройщиков. Из более 100 компаний, занимавшихся страхованием ГОЗ в России весной 2015 года, к августу 2016 осталось всего 15[6].
Центробанк, учитывая, что в ФЗ № 214-ФЗ предусматривается многосубъектность и возможность участия банков, застройщиков, страховых компаний, Общества взаимного страхования застройщиков, выстроил примерно одинаковую для всех систему требований. Чтобы страховать ГОЗ, требуется финансовая устойчивость, не просто уставный капитал, а наличие собственных средств в виде реальных активов, наличие разветвленной региональной сети, опыта работы, механизмов контроля, мониторинга, оценки и принятия рисков и других необходимых инструментов.
Исключение страховых компаний из списка обусловлено несколькими причинами. Во-первых, некоторые страховые компании начинают принимать на себя ответственность, не проверяя застройщиков, накапливая больше рисков, чем реально могут покрыть. Во-вторых, бывают случаи, когда страховые компании попадают на определенные убытки, которые еще не задекларированы. В-третьих, они не в состоянии обеспечить свою финансовую устойчивость, меняется их собственник, акционер. В-четвертых, у компании нет высокорейтинговой перестраховочной защиты либо они просто переориентируются на другие виды страхования. В общем, причин может быть много, но среди них определенно нет давления со стороны Центробанка. Требования Центробанка направлены на создание здоровой конкуренции.
Ещё один важный момент, на сегодняшний день: спрос в сфере страхования ГОЗ превышает предложение. На 15 страховщиков – несколько тысяч застройщиков. При этом обязательства застройщиков перед дольщиками могут иметь большой объем, даже один многоэтажный дом может стоить в районе миллиарда рублей. Это существенная страховая сумма для одной компании, даже для достаточно крупной. Слишком большой объем таких рисков взять на себя не получится. Кроме того, страхование ГОЗ само по себе высокорисковый вид страхования, технически сложный и требующий высоких организационных расходов. А крупнейшим страховым компаниям, теоретически располагающим нужными для этого ресурсами, страхование ответственности застройщиков не кажется сферой, заслуживающей столь пристального внимания и вложения столь больших ресурсов. По всем вышеперечисленным причинам возникновение какой-то монополии в сфере страхования ГОЗ просто исключено[5, с. 19-26].
Один жилой комплекс может стоить больше миллиарда рублей. При банкротстве крупного застройщика сумма компенсаций дольщикам будет значительно больше. Для таких случаев и существует перестраховочная защита.
В настоящее время на уровне Минстроя обсуждается создание компенсационного фонда, который упоминается в новой версии ФЗ № 214-ФЗ. Такой фонд мог бы послужить совершенствованию существующей системы защиты дольщиков. Например, он мог бы стать источником дополнительного финансового резерва. Но самое главное и самое важное — этот фонд может стать эффективным способом решения проблем дольщиков, накопленных за предыдущие периоды до введения существующих механизмов обеспечения гарантии ответственности застройщиков.
Государству для функционирования фонда придётся в короткие сроки создать эффективный институт оценки и принятия рисков, мониторинга, контроля застройщиков – в общем, сложнейшую систему, на которую у страховых компаний и банков ушли годы работы. Логичным видится механизм комбинирования деятельности коммерческих организаций и государственных ведомств с целью улучшения системы защиты дольщиков, где и фонд, и наша работа являются важными и взаимодополняющими.
Страхование ГОЗ имеет высокую эффективность и, как показывает опыт по урегулированию убытков, ГОЗ является действенным инструментом защиты интересов дольщиков.
В результате отмены обязательного страхования ответственности застройщиков, анонсированной главой Минстроя Михаилом Менем, этот сегмент страхового рынка прекратит существование, считают опрошенные страховщики и девелоперы. Вместе с тем государственный компенсационный фонд, который придет на замену страховым полисам и будет работать по принципу АСВ, даст больше гарантий надежности дольщикам[7].
В Минстрое также подчеркнули, что договоры долевого участия, которые были застрахованы, будут действительны до окончания срока исполнения обязательств по ним.
В параллельном существовании и обязательного коммерческого страхования, и компфонда нет необходимости, так как эти механизмы дублируют друг друга. Это было бы дополнительной финансовой нагрузкой для застройщиков - в этом случае они будут обязаны платить взносы сразу в две организации. А так как одна другую будет заменять по функциям, то смысла в этом нет.
Однако, потенциально фонд может усложнить жизнь небольшим застройщикам, если будет селективно подходить к принятию их обязательств и введет внутренние требования к их финансовому положению. Компфонд будет занимать монопольное положение на рынке, обойти его, найти альтернативу не получится.
Список источников:
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 // Российская газета. - № 292. - 31.12.2004.
Биньковская А.А. Правовое регулирование страхования в сфере долевого строительства объектов недвижимости // Предпринимательское право. - 2015. - № 3. - С. 30 – 37.
Лебедева С.Р. Защита дольщиков: необходимость совершенствования механизмов // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - № 12. - С. 65 - 68.
Миллерман А.С., Розанова М.В. Актуальные вопросы страхования строительных рисков в реалиях изменившегося законодательства // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2015. - № 5. - С. 23 - 27.
Олейникова О. Долевое строительство: перспективы развития // Жилищное право. - 2015. - № 11. - С. 19 - 26.
Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cbr.ru/.
Официальный сайт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.minstroyrf.ru/.
Сделайте индивидуальный заказ на нашем сервисе. Там эксперты помогают с учебой без посредников Разместите задание – сайт бесплатно отправит его исполнителя, и они предложат цены.
Цены ниже, чем в агентствах и у конкурентов
Вы работаете с экспертами напрямую. Поэтому стоимость работ приятно вас удивит
Бесплатные доработки и консультации
Исполнитель внесет нужные правки в работу по вашему требованию без доплат. Корректировки в максимально короткие сроки
Гарантируем возврат
Если работа вас не устроит – мы вернем 100% суммы заказа
Техподдержка 7 дней в неделю
Наши менеджеры всегда на связи и оперативно решат любую проблему
Строгий отбор экспертов
К работе допускаются только проверенные специалисты с высшим образованием. Проверяем диплом на оценки «хорошо» и «отлично»
Работы выполняют эксперты в своём деле. Они ценят свою репутацию, поэтому результат выполненной работы гарантирован
Ежедневно эксперты готовы работать над 1000 заданиями. Контролируйте процесс написания работы в режиме онлайн
2. результаты освоения рабочей программы преддипломной практики
Отчет по практике, Товароведения и экспертиза товаров.
Срок сдачи к 17 мая
необходимо разработать базовую имитационную модель эвакуации
Лабораторная, Программирование
Срок сдачи к 17 мая
Выполнить 2 лабораторные работы
Лабораторная, Основы логического управления, Логика
Срок сдачи к 15 мая
тема : концепция курсовой работы на тему
Презентация, Проектирование и стартап предприятий сферы гостеприимства
Срок сдачи к 13 мая
Организация должна быть Саратовская или Саратовской области;
Курсовая, Стратегический анализ организации
Срок сдачи к 20 мая
Заполните форму и узнайте цену на индивидуальную работу!