Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома

Введение

Актуальность темы исследования. Несмотря на то, что институт долевого участия в строительстве является сравнительно новым комплексным институтом гражданского и жилищного права, он активно развивается и совершенствуется. В основном законе нашего социального государства - Конституции Российской Федерации в статье 40 закреплено право каждого человека (как гражданина Российской Федерации, так и иностранного гражданина и лица без гражданства) на жилище, также установлена гарантия невозможности произвольного лишения жилища. Реализация указанного субъективного права активно идет с помощью исследуемого института - долевого участия в строительстве. Приобретение права собственности на жилое помещение в рамках данного института выгодно как с экономической, так и с юридической точки зрения. 
Экономически выгодным он представляется по нескольким причинам. Во-первых, в связи с тем, что приобретать право собственности возможно как с помощью своих, так и с помощью заемных средств. Во-вторых, немаловажно, что цена приобретаемого на стадии долевого строительства жилого помещения значительно ниже как уже построенных новостроек, так и жилых помещений на вторичном рынке жилья. 
Что касается правовой конструкции долевого участия в строительстве, то она представляется достаточно безопасной и выгодной для лиц - будущих собственников жилья. Важно отметить, что она является таковой только при неукоснительном соблюдении действующего законодательства. Однако, как показывает практика, от существующих нарушений действующего законодательства в первую очередь страдает наиболее слабая незащищенная сторона - участники долевого строительства.
Также при применении долевого участия в строительстве возникают различного рода правовые вопросы. Так остается открытым вопрос о правовой природе долевого строительства: например, как сторона по договору долевого участия в строительстве (застройщик) может передавать право собственности на жилые помещения другой стороне по договору (участнику долевого строительства), если он не обладает ни правом собственности на них, ни на земельный участок, на котором возводится объект. 
Кроме того, практическую значимость имеет также вопрос правовой природы самого договора долевого участия в строительстве, поскольку от его решения зависит правовое регулирование данного договора: применять ли к нему только специальное законодательство либо применять также законодательство об инвестировании, законодательство о защите прав потребителей, общие положения гражданского законодательства об определенных видах договоров. 
Все перечисленные проблемы указывают на актуальность и своевременность исследования института долевого участия в строительстве в качестве способа приобретения права собственности на жилое помещение.  
Цель и задачи исследования. Основной целью работы является комплексный теоретический и практический анализ института долевого участия в строительстве как с позиции теории права, действующего законодательства РФ, так и с позиции судебной практики.
Для реализации данной цели необходимо решение следующих задач:
    •    определение понятия долевого участия в строительстве и его места в системе способов приобретения права собственности;
    •    исследование формы и порядка заключения договора долевого участия в строительстве;
    •    рассмотрение существенных условий договора долевого участия в строительстве;
    •    определение прав и обязанностей сторон по договору долевого участия в строительстве.
Степень научной разработанности проблемы. Теоретическими вопросами определения права собственности, его содержания, способов приобретения права собственности занимались такие цивилисты, как Д.В. Васюта, Е.М. Подрабинок, В.А. Рыбаков, А.А. Саурин, Е.А. Суханов, В.А. Тархов и другие. 
В современном гражданском праве проблемы института долевого участия в строительстве исследовали О.Л. Вербина, В.П. Гринев, Е.Е. Донских, А.Н. Кайль, О.А. Кузьмина, и другие. 
Работы таких цивилистов, как А.А. Головина, Е.А. Фоковой, О.Г. Ершова, Е.Б. Козловой, И.А. Лепехина, М.В. Петрухина, С.Г. Горбачева посвящены анализу правовой природы договора долевого участия в строительстве, его содержанию, определению его существенных условий.
Настоящая работа построена на анализе указанных источников, действующего законодательства РФ и материалов общефедеральной судебной практики, которые затрагивают тему исследования. 
Объектом исследования в настоящей работе выступает  комплексный институт долевого участия в строительстве.
Предметом исследования в настоящей работе выступают нормы действующего законодательства, регулирующие договор долевого участия в строительстве и судебная практика их применения. 
 

Список использованных источников

Нормативные правовые акты, документальные источники

    1.    Конституция (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 14.04.2014. N 15. Ст. 1691.
    2.    Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.
    3.    Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 25.12.2018) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
    4.    Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации.  31.07.2017. N 31 (часть I). Ст. 4767.
    5.    Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ред. от 25.12.2018) // Собрание законодательства РФ. 01.03.1999. N 9. Cт. 1096.
    6.    Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 03.07.2016)// Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.

Специальная литература

    7.     Абрамов А. Содержание имеет значение. Сравнительный анализ условий договоров долевого участия в строительстве // Жилищное право. 2013. N 5.  
    8.    Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007. 
    9.    Бигаева Г. Наиболее распространенные ошибки и ответственность застройщика // Жилищное право. 2015. N 7. 
    10.    Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1.
    11.    Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора // Адвокат. 2007. N 8.
    12.    Бычков А. Квартирный вопрос: риски для покупателя // Новая бухгалтерия. 2015. N 10. 
    13.    Вербина О.Л. Права участников долевого строительства жилья в Российской Федерации: проблемы реализации // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. 
    14.    Гринев В.П. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы. М., 2005. 
    15.    Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. N 4. 
    16.    Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2008. N 1.
    17.    Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус.  2007.  N 2. 
    18.    Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. Комментарии и разъяснения специалистов юридической фирмы "АВЕЛАН" / В.С. Костко, С.Л. Казинец, Н.В. Северина и др. М., 2013. Вып. 22. 
    19.    Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный). М., 2007. 
    20.    Кайль А.Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. М., 2008. 
    21.    Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. М., 2013. 
    22.    Корнеева С. Особенности инвестиционного договора // Хозяйство и право. 2007. N 7.  
    23.    Кузьмина О.А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома // Закон. 2013. N 9.
    24.    Лепехин И.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2013. N 2.
    25.    Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М., 2012. 
    26.    Пластинина Н.В. Хочу стать дольщиком по новым правилам // Жилищное право. 2018. N 2.
    27.    Шайдуллин Р.Р. Договор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки // Современное право. 2015. N 6. 
    28.    Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». 2015.
Судебная практика

    29.    Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 05 июля 2017 г. по делу N 33-10457/2017 // Справочно-правовая система "Консультант".
    30.    Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 27.01.2016 по делу N 33-541/2016 // Справочно-правовая система "Консультант Плюс".
    31.    Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2015 по делу N 33-47026/2015 // Справочно-правовая система "Консультант Плюс".
    32.    Кассационное определение Тюменского областного суда от 27.10.2010 по делу N 33-4673/2010 // Справочно-правовая система "Консультант Плюс".
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 августа 2008 г. по делу N А55-1393/2008 // Справочно-правовая система "Консультант Плюс".