Кадастровая стоимость земельного участка

Аннотация. Владение и распоряжение землей является относительно новым институтом для российского законодательства. Она развивалась одновременно с переходом к рыночным отношениям и возрождением института частной собственности, который отсутствовал в стране более 70 лет. С момента земельной реформы 1991 года и передачи части земельных участков в собственность граждан и юридических лиц прошло более двух десятилетий. В то время как земельное законодательство заметно совершенствуется, количество судебных процессов по его применению на практике с каждым годом возрастает. Споры можно условно разделить на две группы: те, которые затрагивают публично-правовые элементы и без их участия. В этой статье предлагается изучить актуальную проблему об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
Ключевые слова: земельный участок, договор купли-продажи, оспаривание, кадастровая стоимость.
Под кадастровой стоимостью понимается сумма, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или рассмотрения споров, возникающих по результатам определения кадастровой стоимости судом или коллегией по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (третья часть введена в действие Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28.12.2010 № 431-ФЗ).
Действующий принцип определения стоимости земельного участка не является идеальным. Это создает споры, когда собственник не согласен со стоимостью земельного участка. С 2017 года проводится оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, что позволяет собственнику снизить кадастровую стоимость с использованием двух вариантов - в административном порядке или по решению суда. В статье рассмотрено, как проходит процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Когда возникает такая необходимость. Кадастровая стоимость определяется муниципальными органами власти на основе анализа широкого спектра параметров, которые включают в себя следующее:
-Назначенное назначение земельного участка;
-Разрешенное использование;
-Настоящее бремя;
-Удаленность от инженерных коммуникаций, транспортных артерий, социальной инфраструктуры.
Такая оценка является обязательной каждые 5 лет. Это обусловлено динамикой развития территорий, в пределах которых расположен земельный участок. За указанный период могут произойти многие изменения, например - строительство жилого поселка, насыщение территории вокруг участка дорогами, общественным транспортом и объектами инфраструктуры - торговыми предприятиями, медицинскими и образовательными учреждениями, спортивными и досуговыми объектами. Такие обстоятельства значительно увеличивают стоимость участка, который находился в открытом поле. Но может быть и обратная ситуация - в силу сложившихся обстоятельств, высоко оцененный земельный участок может значительно снизиться в стоимости, потерять свою привлекательность для покупателя из-за строительства железнодорожного или аэропортового транспортного коридора, создающего постоянный шум вблизи него. Это может быть обусловлено промышленным предприятием, выбрасывающим вредные производственные отходы или закрывающим градообразующий промышленный объект.
Учитывая, что кадастровая стоимость, определенная несколько лет назад, может не соответствовать реальной стоимости земельного участка и влиять на рыночную стоимость объекта, а также влиять на налогообложение собственника, который непосредственно заинтересован в правильной оценке. В этом случае может быть применен механизм оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
На этапах оценки может происходить уменьшение или увеличение стоимости. Муниципальные органы власти вправе определять кадастровую стоимость земельного участка. Именно они проводят регулярную переоценку объектов и передают данные о стоимости земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости. Выполняя масштабную плановую деятельность, муниципальные органы власти привлекают специалистов сторонних организаций. Наличие лицензии и членство в саморегулируемой организации является единственным критерием допуска.
Что касается остальных, то оценка будет зависеть от:
-Квалификации лица, предоставляющего оценку, опыта его работы с подобными объектами;
-Движения цен на валютных биржах;
-Применяемых методов оценки, используемые оценщиком;
-Коммерческого обозначения земель и перемещение уровня их стоимости в зависимости от измененных условий.
До 2018 года собственник, не согласный с оценкой стоимости, обязан был подать заявление в комиссию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с просьбой провести переоценку. Собственник был отстранен от прямого участия в разрешении спора. Такая ситуация породила множество жалоб и привела к оспариванию кадастровой стоимости земли в суде.
В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земельного участка регулируется Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 04.05.2012 № 263. Отныне создание комиссии не основывается на факте поступившей жалобы. Это постоянная процедура, которая поддерживает определенную территорию. Она включает в себя:
-Представителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от территориального управления;
-Представителя местного муниципального органа (муниципалитета);
-Сотрудника отдела информационного обеспечения местной администрации;
-Представителя саморегулируемой организации оценщиков, которая осуществляла оценку или техническое обслуживание данной территории.
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подается в комиссию на основании стандартного бланкового образца, образец которого может быть получен у секретаря комиссии. При подаче заявки секретарь комиссии должен уточнить следующее:
-Срок и порядок подачи заявления;
-Полный перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению;
-Размер государственной пошлины за рассмотрение заявки;
-Детали, по которым заявитель не согласен с оценкой стоимости земельного участка;
-Процедуру обжалования, если выводы комиссии не удовлетворят заявителя.
По итогам рассмотрения жалобы могут быть приняты два варианта:
1) Отклонение, основанное на ссылке на достоверные источники информации, которые использовались при оценке объекта;
2) Изменение стоимости в сторону уменьшения, если доказательства, представленные в жалобе, были подтверждены.
Следует помнить, что в установленные сроки для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка решения, принятые комиссией, публикуются в открытом доступе на электронных ресурсах администрации и Департамента информационного обеспечения конкретного региона.
Нередки случаи, когда выводы комиссии не удовлетворяют заявителя, и он решает добиваться справедливости в суде. Для сокращения потока жалоб постановлением Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 установлено ограничение. К рассмотрению в суде принимаются только две категории заявлений:
1) Когда комиссия, устанавливающая стоимость объекта, руководствовалась недостоверными данными в отношении такого объекта;
2) Когда на момент определения кадастровой стоимости уже была установлена рыночная цена.
Такая процедура и ограничения действительны только в отношении юридических лиц, например, оспаривание кадастровой стоимости земельного участка арендаторами, возражающими против оценки. В отношении физических лиц, являющихся собственниками земельных участков, такие ограничения не применяются (закон «Об оценочной деятельности "(П.3 ст. 24.18).
По итогу, даже если кадастровая стоимость в какой-то момент упадет, затраченное время ожидания может негативно сказаться на предпринимательской деятельности. Для решения проблемы с наименьшими потерями рекомендуется заботиться о надлежащем доказательстве фактической рыночной стоимости земельного участка, а также о своевременном проведении судебной экспертизы. В целом, как новый закон О кадастровой оценке, так и руководящие принципы предусматривают новый механизм кадастровой оценки, который является направлена на приближение кадастровой стоимости к рыночной стоимости объекта. Массовые нарушения, допущенные (частными) оценщиками теперь предполагается оставить в прошлом, поскольку будут использоваться только государственные оценщики. Все это должно привести к уменьшению количества судебных и административных споров по оспариванию кадастровой стоимости.
Список литературы:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. № 237.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Российская газета, №211-212, 30.10.2001.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
4. Статья 24.19. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
5. Приказ Минэкономразвития России от 16 мая 2013 года № 259” О внесении изменений в порядок создания и деятельности Совета по рассмотрению споров о кадастровой стоимости", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.
6. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 г. № 263 “Об утверждении Порядка создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости” / / СПС КонсультантПлюс.