Ипотечное кредитование: текущее состояние и перспективы развития в условиях эпидемии коронавируса

Аннотация: в данной статье рассмотрены основные аспекты ипотечного кредитования в условиях эпидемии коронавируса. Определено текущее состояние ипотечного кредитования в России. Выделены некоторые сценарии развития российских ипотечных рынков от специалистов области экономики. Выявлена существенная проблема в данной области на текущий момент. Изучена сущность и условия ипотечных кредитов, а также сроки их действия в условиях эпидемии коронавируса. Рассмотрена программа льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых, которая была утверждена правительством страны в условиях распространения коронавирусной инфекции. Даны основные условия и требования этой программы. Кроме того, в статье дан прогноз перспектив развития ипотечного кредитования в условиях эпидемии коронавируса.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, коронавирус, банк, ипотечный рынок, инфляция, процентные ставки, падение рубля.
На сегодняшний день в условиях эпидемии коронавируса происходят значительные изменения во множестве различных областей и сфер жизнедеятельности человека. Несомненно, данные изменения по большей части носят негативный характер. Так, существенное отрицательное воздействие эпидемия коронавируса оказала на одну из самых значимых областей – ипотеку.
Собственно ипотечное кредитование представляет собой долгосрочный кредит, который предоставляется непосредственно физическому или юридическому лицу какими-либо банковскими организациями под залог недвижимости [1, с. 21]. В современное время услугами ипотечного кредитования пользуются многие граждане России, однако в условиях эпидемии коронавируса произошли некоторые изменения.
На фоне эпидемии коронавируса российский ипотечный рынок в 2020 году оказался под давлением многих негативных факторов. Вследствие этого практически всем банковским организациям приходится изменять условия выдачи ипотеки, внедрять новые системы по её выплате, а также решать все другие возникающие проблемы, связанные с ипотечным кредитованием.
Стоит отметить, что большинство людей начали испытывать серьёзные финансовые проблемы, которые обусловлены непосредственно тем, что многих граждан увольняют, руководители множества организаций сокращают рабочие места. Всё это происходит вследствие распространения коронавируса и введения карантинных мер, направленных на предотвращение данного распространения. В результате таких мер закрылось большое количество различных компаний, предоставляющих услуги населению, а также многие общественные места. Соответственно, многие люди остаются без заработной платы. Это касается по большей части тех людей, которые работают неофициально, поскольку для граждан, имеющих официальную работу, предусмотрено сохранение заработной платы в условиях эпидемии коронавируса.
Эксперты в области экономики и финансов подготовили некоторые варианты развития событий на ипотечном рынке. Всего их три: умеренно негативный, кризисный и позитивный.
Наиболее вероятный сценарий развития российского рынка ипотеки в 2020 году можно назвать умеренно негативным. В соответствии с ним инфляция будет превышена на 4%, а Центральный Банк будет вынужден повышать ставку до 7-7,5%. На сегодняшний день ставка составляет 5,5%, однако не исключается её последующее повышение. Таким образом, объем нового ипотечного кредитования упадет на 10-12% и составит примерно 2,5-2,6 трлн рублей [2]. В свою очередь ставки по ипотечным кредитам вырастут до 10%. Банковские организации в это же время будут вынуждены столкнуться с серьёзными вызовами по управлению качеством ипотечного портфеля, связанными непосредственно со снижением платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике и роста цен, а также сокращения множества рабочих мест в некоторых отраслях, особо подверженных воздействию коронавируса.
Стоит отметить, что просрочка по ипотечным кредитам в соответствии с условиями так называемого умеренно негативного сценария развития событий может составить 5-10% в течение текущего года, но её доля не должна превысить 1,5% портфеля. Вместе с этим в перспективе двух-трёх лет возможен её более значительный рост.
Специалисты выделяют и кризисный сценарий развития ипотечного рынка, который предусматривает негативные события, возникающие вследствие эпидемии коронавируса и других проблем в стране. К основным показателям данного сценария относятся следующие моменты:
- инфляция будет составлять 7-8%, а ключевая ставка – 9-10%;
- ипотечные ставки приблизятся к значению 12%;
- объём нового кредитования упадет на 20-25% до 2,1-2,2 трлн рублей;
В результате таких показателей государство должно будет вмешаться в развитие ипотечного рынка и предложить льготные программы кредитования для значительного круга заёмщиков.
Не стоит исключать проявление позитивного сценария развития ипотечного рынка в России. Его основными показателями являются:
- объём выданных ипотечных кредитов по итогам 2020 года возрастёт на 10-15% до 3,1-3,2 трлн рублей (превысит показатели рекордного 2018 года, когда объём кредитов составлял 3 трлн рублей);
- средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составит 8,5% к концу 2020 года. Средние ставки по ипотечному рынку начнут снижаться за счет различных государственных программ, по которым ставки значительно ниже рынка и составляют 2-5%;
- падение рубля в марте 2020 года не приведёт к значительному росту инфляционных рисков, Центральный Банк не будет повышать ставку, а только приостановит её снижение [3].
Данные сценарии развития ипотечного рынка были рассчитаны до того момента, когда Центральный Банк предложил перечень мер, которые должны были смягчить последствия распространения коронавируса и ослабления рубля для банковского сектора и заёмщиков. Стоит отметить, что надбавки к коэффициенту риска по ипотечным кредитам были снижены. Помимо этого, Президент РФ выступил с дополнительным пакетом мер, которые призваны поддержать малый и средний бизнес, семьи с детьми.
Важно указать, что банковский сектор РФ подвергся значительным изменениям. В соответствии с отчётом о развитии банковского сектора РФ в январе 2020 года аналитический баланс данного сектора по ипотечному жилищному кредитованию на начало января составлял 7 705 млрд руб. (8,7% от активов), а на начало марта – 7 864 млрд руб. (8,7% от активов). Изменения произошли и в приросте ипотечного жилищного кредитования. На начало января прирост ипотечных жилищных кредитов составлял 17,2%. К марту 2020 года данный показатель составил 15,5% [6]. Тем самым, прирост ипотечных кредитов в условиях эпидемии коронавируса заметно снижается.
Банк России также поддержал развитие ипотечного кредитования в условиях эпидемии коронавируса. Для поддержки развития ипотеки и компенсирования убытков банков, Банк России произвёл следующие действия:
- отменил надбавки к коэффициентам риска по выданным до 1 апреля 2020 года ипотечным кредитам;
- снизил значения надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам и кредитам на финансирование по договору долевого участия в строительстве, предоставленным с 1 апреля 2020 года;
- включил в Ломбардный список ряд ипотечных облигаций, которые имеют должное кредитное качество и некоторые другие требования;
- для расширения возможности получения ипотеки для семей с детьми изменил порядок использования надбавок по кредитам с низким первоначальным взносом (до 10%). Для данных кредитов, погашаемых за счет материнского капитала, надбавки к коэффициентам риска будут уменьшаться по мере погашения кредита.
Кроме того, Банк России принял решения, которые дают банковским организациям возможность проводить ипотечные сделки удалённым образом, а также предоставляют дистанционные услуги. К таким решениям относятся следующие:
До 1 июля 2020 года регулятор использует законодательно предусмотренные меры в отношении кредитных организаций за нарушение запрета открывать счета (вклады) клиентам без личного присутствия физического лица, открывающего счет (вклад), либо его представителя, исключительно в случае выявления фактов открытия кредитными организациями таких счетов на основе недостоверных идентификационных сведений.
Если у клиента существует действительный квалифицированный сертификат, выданный действующим на момент выдачи аккредитованным удостоверяющим центром, повторно оформлять ему квалифицированный сертификат у обслуживающего банка не требуется [7].
Значительной проблемой в области ипотечного кредитования является невозможность оплаты ипотеки, что обусловлено сокращениями рабочих мест, а также карантинными мерами, которые введены для снижения угрозы распространения коронавируса. Для разрешения данной проблемы были введены условия для ипотечных каникул.
Сущность ипотечных каникул заключается в том, что на их действие банковская организация ослабляет финансовую нагрузку на заёмщика. Способы данного ослабления могут быть совершенно разными: отсрочка платежа, при которой заёмщик временно ничего не будет платить; выплата только процентов; сокращение сумм выплат на конкретный процент (в зависимости от договорённости с кредитной организацией).
Каждая банковская организация принимает решение индивидуально. К примеру, представители Сбербанка уже заявили, что на фоне эпидемии коронавируса будет предоставляться отсрочка платежей, однако пока нет точной уверенности, что это станет общей банковской практикой.
Ипотечные каникулы могут длиться до полугода, а минимальный срок для них пока не установлен: заёмщик может прервать ипотечные каникулы в любое время. Стоит отметить, что оставшийся срок применить позже уже не получится.
По словам специалистов области экономики, если санитарно-эпидемиологическая ситуация изменится в лучшую сторону, то в последующем заёмщик не сможет повторным образом воспользоваться кредитными каникулами. В том случае, если ситуация не будет изменяться или значительно ухудшится, тогда, возможно, будут приняты дополнительные меры, чтобы можно было получить отсрочку на больший срок.
Ипотечные каникулы предоставляются в таких случаях:
- заёмщик лишился работы (для подтверждения данного факта необходимо быть официально зарегистрированным в службе занятости населения), либо получил нетрудоспособность на срок более двух месяцев или инвалидность;
- в семье снизилось количество трудоспособных людей или повысилось число иждивенцев;
- иные причины, приводящие к снижению дохода более чем на 30%.
Существуют также требования ипотечных каникул, к которым относятся следующие пункты:
- ипотечный долг не должен превышать 15 миллионов рублей;
- ипотечное жильё должно быть единственным у заёмщика;
- ещё не применялись ипотечные каникулы [5].
Специалисты заверяют, что уже несколько крупных банковских компаний подтвердили свою готовность к одобрению ипотечных каникул заёмщикам, финансовое состояние которых пострадало от эпидемии коронавируса, если доход снизился на 30% и более.
Важно указать, что Центробанк выпустил рекомендацию о реструктуризации долгов заёмщиков, у которых был обнаружен коронавирус. Это затрагивает и ипотечные кредиты. Однако это является исключительно рекомендацией. Скорее всего, банковские организации будут ориентироваться непосредственно на изменение дохода у заболевших.
Формально ипотечные каникулы должны быть одобрены в течение 10 дней. В том случае, если ответа из банковской организации не поступает, тогда ипотечные каникулы наступают автоматическим образом. Но из-за текущей ситуации в условиях эпидемии коронавируса сроки могут затянуться на значительное время. Это обусловлено большим числом обращений граждан, ухудшением экономического положения в стране, а также массовыми увольнениями и сокращениями на фоне эпидемии коронавируса.
Необходимо отметить, что ипотечные каникулы никак не влияют на кредитную историю. В ней не появятся дополнительные записи, если человек не будет нарушать договоренности. Кроме того, каникулы не оказывают влияние на процентную ставку или другие условия. После завершения ипотечных каникул заёмщик будет продолжать гасить свой ипотечный кредит далее.
Помимо ипотечных каникул на фоне эпидемии коронавируса, правительством была утверждена программа льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых [4]. Данным ипотечным кредитом можно воспользоваться до 1 ноября 2020 года.
У ипотечного кредитования имеются некоторые условия, основными из которых являются следующие:
- максимальный размер ипотечного кредита в Московской области составляет 8 миллионов рублей;
- ставка 6,5% действует весь срок кредита, однако может быть увеличена в случае отказа от страхования;
- минимальный первоначальный взнос составляет 20%;
- аннуитетные платежи в течение всего срока ипотеки.
Кроме того, данная программа льготной ипотеки содержит требования, к которым относятся:
- срок заключения ипотечного договора с 17 апреля до 1 ноября;
- российское гражданство заёмщика;
- приобретаемое жильё должно быть в МКД или таунхаусе;
- основание покупки строящегося жилья – договор долевого участия или договор уступки прав требования;
- основания покупки готового жилья – договор купли-продажи.
Тем самым, в условиях текущих негативных событий, происходящих в настоящее время, банковские организации вынуждены изменять условия по ипотечным кредитам. Кредиторы увеличивают сроки рассмотрения заявок и отказывают многим работникам тех отраслей, которые в наибольшей степени пострадали от эпидемии коронавируса. Меньше шансов на одобрение ипотечных кредитов у представителей сферы развлечений, услуг, гостиничного бизнеса и др. Вместе с этим подвергаются изменениям сроки действия одобренных ипотечных кредитов. Некоторые банковские организации начали сокращать данные сроки до одного месяца. В настоящих условиях спрос на ипотеку может упасть на 60%. Однако по мнению многих специалистов, ипотечный рынок восстановится после завершения эпидемии коронавируса.
Перспективы развития ипотечного кредитования на российском рынке являются имеют достаточно оптимистичный прогноз. Несмотря на то, что условия эпидемии коронавируса являются довольно непростыми для большинства граждан России, формируются новые программы и мероприятия, направленные непосредственным образом на поддержку и помощь людям, оказавшимся в тяжёлых ситуациях в связи со сложившейся ситуацией.
После перенесения всех негативных ситуаций, вызванных эпидемией коронавируса, отрасль ипотечных кредитов постепенно начнёт возвращаться на место, занимаемое ей до появления текущих условий. Несомненно, всё будет зависеть от множества различных факторов, однако с большой вероятностью ситуация будет в значительной степени улучшаться.
Таким образом, в условиях эпидемии коронавируса произошли многочисленные изменения практически во всех областях и сферах жизнедеятельности человека. Данные изменения имеют довольно негативный характер и отрицательным образом сказываются на положении людей многих стран, в особенности граждан России. В частности, изменения затронули такую немаловажную область, как ипотеку. Текущая ситуация вызывает множество негодований у населения, поскольку на фоне эпидемии коронавируса происходят сокращения рабочих мест, увольнения, вследствие чего у граждан значительным образом снижается доход. Они не могут производить оплату своих ипотечных кредитов. На этот случай предусмотрены специальные программы и мероприятия, направленные на поддержку и помощь населения. Одними из них являются ипотечные каникулы, которые позволяют отсрочить платежи по кредитам. Помимо этого, формируются новые условия для получения новых ипотечных кредитов. Тем самым, несмотря на довольно негативные условия в связи со сложившейся ситуацией эпидемии коронавируса, в стране вводятся многочисленные программы по поддержке населения.
Библиографический список:
Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - М.: Книга по Требованию, 2017. - 304 c.
https://riamo.ru/article/421601/kak-poluchit-ipotechnye-kanikuly-v-svyazi-s-pandemiej-koronavirusa.xl
https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/396045-bankam-pridetsya-silno-podnyat-stavki-po-ipoteke-iz-za-koronavirusa
https://www.rbc.ru/finances/08/04/2020/5e8c5cef9a79477ad589baa2
http://in-schelkovo.ru/novosti/obshchestvo/kak-oformit-ipoteku-v-usloviyah-pandemii
https://www.cbr.ru/banking_sector/analytics/
https://www.cbr.ru/info_2020/