Договор купли-продажи жилого помещения

ВВЕДЕНИЕ

В последнее десятилетие в Российской Федерации прослеживается тенденция роста покупки и продажи недвижимости, большой процент от сделок с недвижимостью занимает купля-продажа жилого помещения, это обусловлено тем, что потребность людей в собственном жилом помещении возросла, а это в свою очередь способствовало выявлению некоторых коллизий в праве и вопросов по правоприменительной практике, что подтолкнуло законодателей  к доработке положений о купле-продаже жилых помещений и сферы продажи недвижимости в целом. 
На данный момент были реформированы и изменены такие нормативно-правовые акты как Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, специальные федеральные законы, регулирующие кадастровую деятельность, ипотечное кредитование, договор долевого участия. Так, к примеру, был введен специальный Единый государственный реестр недвижимости, был реформирован порядок кадастрового учета недвижимых объектов. А в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации в пункте 1 с 3 июля 2016 года было конкретизировано, что относится к недвижимым вещам, данное положение было обосновано появлением нового Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» В 2017-2109 годах произошли кардинальные изменения в методе регулирования реализации договора долевого участия. Однако все равно остается множество нерешенных вопросов, одним из самых явных представляется вопрос об отсутствии понятия договора купли - продажи жилого помещения, так как при данном пробеле возможно диспозитивно трактовать его понятие, исходя из понятия договора купли-продажи недвижимости указанной в статье 549 Гражданского кодекса. 
Существует множество подходов к пониманию понятия договора купли-продажи жилых помещений, множество отечественных научных деятелей занимаются данным вопросом. Существует достаточное количество нерешенных вопросов в данной сфере, поэтому стоит рассмотреть данных вопрос более глубоко и многогранно.
В современной науке существует много мнений и разногласий по поводу заявленной темы, с развитием рыночной экономики, развитием рынка недвижимости, прослеживается тенденция возникновения отрицательных факторов, влияющих на законную реализацию жилых помещений, тем самым выявляется коллизия, которая указывает на пробелы в современном праве в данной сфере, указывая на несовершенность современной нормативной базы, регулирующих продажу жилых помещений, о чем свидетельствуют многие научные и литературные трактаты современных ученых, таких как: Марченко М. Н., Суханов Е.А., Юманова Н.М., Шульдайс А.В., Савельева Н.М., Мкртчян М.К., Мировчикова Ю.А., Масалева А.А., Капшунова И.К., Чикобава Е.М., Бутенев В.И., Романова В.В., Мягкова Д.В., Магомедов М.А., Фезлиева Х.З., Ульченко А.А., Бахитова Д.Ф., и другими исследователями. Однако и при наличии большого количества научных книг и статей остаются множество нерешенных вопросов и проблем, что свидетельствует о недостаточной степени разработанности темы, что говорит о ее актуальности и по сей день.
Основными проблемами правовыми проблемами при продаже жилых помещений в современной нормативно-правовой базе являются: отсутствие понятия договора жилого помещения, особенности содержания предварительного договора купли-продажи жилого помещения, понятие и существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, защита прав несовершеннолетних и других категорий социально незащищённых граждан, защита прав добросовестного покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, процесс регистрации прав на жилое помещение, преимущественные права лиц в сделках купли-продажи жилого помещения. Определение четкого перечня лиц, являющийся социально незащищенными гражданами, к которым должно быть проявлено особое внимание при заключении и исполнении сделок, связанных с куплей-продажей жилых помещений.
Цель исследования является анализ действующей законодательной базы регулирующей договор купли-продажи жилого помещения и особенностей порядка заключения при реализации норм права.
Основными задачами исследования являются: 
- рассмотреть  нормативно-правовую  базу, регулирующую понятие, виды и признаки жилых помещений;
- установить запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений;
- выявить форму и существенные условия договора продажи жилого помещения; 
- определить права и обязанности сторон при купле-продаже жилого помещения; 
- обосновать правовые особенности продажи жилых помещений при наличии в них несовершеннолетних лиц, и иных социально незащищенных категорий граждан;
- рассмотреть порядок государственной регистрации договоров как доказательство закрепления права за субъектом жилищного права; 
- охарактеризовать исполнение договора сторонами с учетом ответственности сторон и госрегистратора по договору купли-продажи жилого помещения.
Предметом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в области жилищных правоотношений, правовые особенности российского законодательства в сфере продажи жилых помещений, материалы судебной практики по данному вопросу.
Объектами исследования выступают: законодательная база Российской Федерации и судебные решения Российской Федерации в сфере купли-продажи жилого помещения. А также мнения отечественных специалистов по поводу правоотношений, складывающихся в этой сфере, теоретические исследования научных деятелей и экспертов по поводу данного вопроса.
Методы исследования: комплексный метод анализа явлений в сфере купли-продажи жилых помещений, исторический анализ, синтезирование выявленных положений, моделирование, классификация, структуризация, обобщение и анализ судебной практики, сравнение и толкования правовых норм.
Структура работы состоит из введения, трех глав с параграфами, заключения, списка литературы. 


Глава 1. Жилые помещения как объекты купли-продажи

1.1. Понятие, виды и признаки жилых помещений

Недвижимость - это одна из центральных составляющих потребностей человека, обеспечивающих его нормальное существование в современном мире. Возможность свободно реализовывать свои права через приобретение движимого и недвижимого имущества характеризует наличие рыночной экономики в государстве. Данное право закреплено в статье 35 Конституции Российской Федерации: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами», Так же в ст. 40 Конституции Российской Федерации (далее - Конституция РФ) указано, «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилья», но на ранних этапах развития законодательства и по сей день встречаются случаи незаконного лишения жилья. Законодательство движется в сторону улучшения, но все равно остаётся много нерешенных вопросов и коллизий. С развитием рыночной экономики в 1990 году появился новый Закон РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР», в соответствии с которым образовалась новые категории гражданских прав, в том числе и право владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом, посредством приватизации государственного имущества, данный период развития рыночной экономики в России выявил немало проблем с правоприменением. Отсутствие норм, регулирующих право собственности, в 1996 году с принятием второй части
Гражданского кодекса Российской федерации, сменились наличием норм в законодательстве, что существенно улучшило ситуацию на рынке недвижимости, а именно в сфере реализации продажи жилых помещений. Но и с введением в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно параграфа седьмого (Продажа недвижимости) раздела четвертого части второй оставалось немало вопросов к трактованию данных норм. Даже на сегодняшний день, происходят изменения. И на сегодняшний день, остается много нерешенных вопросов, к примеру, в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует понятие договора купли-продажи жилого помещения.
Еще одним немаловажным нормативно-правовым документом является Жилищный кодекс Российской Федерации, где указано что именно является объектами жилых прав, какие требования должны быть соблюдены при признании помещения жилым, по каким критериям может признано помещение непригодным для проживания, указана специфика и назначение жилого помещения, пределы его использования, что очень важно при разрешении споров в суде. Одной из самых важных, на взгляд автора, статей в Жилищном кодексе является статья 16 «Виды жилых помещений» - где указан перечень видов жилых помещений:
1. К жилым помещениям относятся:
жилой дом, часть жилого дома;
квартира, часть квартиры;
комната.
Так же дано понятие, что является жилым домом, частью жилого дома, квартирой, частью квартиры и что такое комната. В данной статье предельно четко указано, что есть что, но все равно остаются вопросы, к примеру, при признании жилым помещением определенного объекта не всегда представляется к чему можно отнести тот или иной объект.
Данный перечень приведен из пункта 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации. Соответственно жилыми помещениями, при совершении сделок, выступают жилые квартиры, дома, а также изолированные комнаты в квартирах и домах.
Разберем конкретные понятия каждого вида жилого помещения. Жилым домом признается определенное здание, состоящее из комнат, которые предназначены для использования и удовлетворения людьми бытовых нужд, связанных с проживанием в этом сооружении, пункте 2 статьи 16 Жилищного кодекса российской Федерации. С юридической точки зрения, дом признается жилым, когда строительство завершено и он принят соответствующей комиссией, зарегистрирован в качестве жилого дома, прошел кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости», а именно соответствие оценки, которая указана в главе 6, в которой указаны особенности учета каждого вида недвижимого имущества, указаны подробные инструкции осуществления кадастрового учета. В этом же Федеральном законе прописана ответственность органа регистрации прав, государственного регистратора прав и компенсация за утрату права зарегистрированного в ЕГРН при осуществлении кадастрового учета, в соответствии с главой десятой.
Квартирой же признается индивидуально-определенное, обособленное помещение, находящееся в многоквартирном доме, с возможностью беспрепятственного доступа к данной квартире, может состоять и одной и более комнат, а так же дополнительных помещений носящих вспомогательный характер, отвечающий для удовлетворения бытовых нужд, которые связаны с проживанием в данной квартире, пункте 3 статьи 16 Жилищного кодекса российской Федерации. Наряду с правом собственности отдельного жилого помещения, при покупке такого имущества возникает также доля в праве на общее имущество дома, данное положение установлено Гражданским кодексом Российской Федерации. 
Таким образом,  на нового владельца квартиры возлагаются обязанности содержания общего имущества и несению бремени расходов на содержание такого имущества. При покупке жилого помещения в многоквартирном доме необходимо обязательно пройти процедуру регистрации и оформления статуса участника обей долевой собственности, которая является завещающим этапом государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так как участнику общей долевой собственности предоставляется голос на общем собрании, возможность использования подсобных помещений, чердаков и подвалов, получать прибыль с арендуемых на их территории помещений магазинов и кафе, получение прибыли за земельные участки и многое другое.
Комнатой признается часть жилой квартиры или жилого дома, которая предназначена для эксплуатации в качестве непосредственного места проживания граждан в жилой квартире или доме, данное положение указано в пункте 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации. Государство способствует уменьшению коммунальных квартир, так как комната, по существу, не может удовлетворить в полной мере жилищно-бытовые потребности, поэтому существует обязательное правило при продаже жилой комнаты, а именно право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. Только после выдвижения оферты собственникам этой квартиры, продавец имеет право по той же заранее предложенной цене реализовать комнату других потенциальным покупателям.
Необходимо признать справедливым мнение общепризнанного юриста России Шешко Г.Ф, который считает, что «выбор в качестве обобщающего понятия «жилое помещение»: жилой' дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры - имеет определенные недостатки. Квартира, комната являются лишь составляющими целого - жилого дома; определять целое через его часть некорректно».
Для определения признаков жилого помещения и их назначения обратимся к Жилищному и Гражданскому кодексам Российской Федерации. В Гражданском кодексе Российской Федерации, а именно в пункте 2 статьи 288, в котором раскрывается назначение жилого помещения. Собственник жилого помещения вправе использовать свое помещение для личного проживания и проживания лиц, являющемся членами его семьи. Так же возможна сдача жилого помещения по договору жилого найма или в аренду. В статье 17 Жилищного кодекса так же указано назначение жилого помещения, но здесь раскрывается более полно пределы допустимого поведения при использовании данного помещения. К примеру, в пункте 2 настоящей статьи указано, что допускается использование жилых помещений в качестве помещения для осуществления индивидуальной предпринимательской и профессиональной деятельности лицами, которые законно проживают в этом помещении, если такая деятельность не нарушает законные интересы и права других граждан, если это не противоречит требованиям, которым должны отвечать жилые помещения. Однако стоит понимать, что при использовании жилого помещения для профессиональной деятельности, такая деятельность может быть ограничена рамками судебного решения в интересах соседей и закона, поэтому предел использования не ограничивается исключительно требованиями законодателя. В пункте же 3 этой же статьи указано, что не допускается размещения промышленных производств в жилых помещениях, а также запрещено осуществление миссионерской деятельности в жилом помещении, за исключением, предусмотренным статьей 16 Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях». Не допускается использование жилого помещения в нарушение требований санитарно-гигиенических, пожарных и экологических, необходимо соблюдать права и законные интересы лиц, которые проживают в данном жилом доме, так же необходимо руководствоваться правилами Постановлением Правительства, регулирующих использование жилого помещения.
С теоретической точки зрения существует несколько подходов к квалификации признаков жилого помещения, на взгляд автора, самой объективной и полной является классификация Малаховой А.А., которая выделяет пять основных признаков жилого помещения:
назначение;
пригодность для постоянного проживания;
благоустроенность;
изолированность;
помещение должно являться недвижимым имуществом.
Назначение - информация  по поводу этого признака находится в статье 17 Жилищного кодекса, где указано, что приоритетным условием жилого помещения является проживание граждан, хотя и допускается осуществление предпринимательской и профессиональной деятельности с использованием жилого помещения, в котором проживает гражданин на законных условиях, но основной целью жилого помещения остается непосредственно проживание граждан. Хотя, безусловно, наличие развития рыночной экономики вносит свои коррективы, в том числе вышеупомянутою статью, касаемо разрешения осуществления предпринимательской и профессиональной деятельности, так как данный вопрос безусловно был спорным на протяжении многих лет.
Пригодность для постоянного проживания - сам факт наличия постоянного проживания характеризует жилое помещение как капитальное строение, так как такое строение должно быть рассчитано на всепогодные условия и выдерживать все четыре сезона года, так как существуют отдельные категории жилых помещений, которые частично отвечают требованиям жилого помещения, примером выступает дачное строение, либо строение временного характера. Пригодность помещения определяется в порядке установленным Постановлением правительства, которое регламентирует каким требованиям должно отвечать жилое помещение. В частности такое помещение должно отвечать следующим требованиям: оно должно быть безопасным для постоянного проживания, отвечать соответствующим нормам техническим и санитарным, должно быть благоустроено, все должно быть документально подтверждено посредством выдачи заключений соответствующими государственными органами, осуществляющими контроль за данной сферой, примером служат такие органы как СЭС (санитарно-эпидемиологическая служба), кадастровый учет (оценщики недвижимости) и другими органами.
Благоустроенность - весьма оценочная категория жилого помещения, она используется как правило в отношении жилых помещений находящихся на балансе у муниципальных и государственных фондов, к примеру в Законе города Москвы от 27.01.2010 №2 «Основы жилищной политики города Москвы» указано, что одним из критериев оценки качества жилого помещения является его благоустроенность. В тоже время для разных регионов уровень благоустроенности разнится, все зависит от оснащенности и условий развитости региона.
 Основными составляющими благоустройства, как правило, являются следующие требования: наличие электричества, водопровода, газа, канализации, горячей воды, центрального отопления, лифта, мусоропровода, ванны, но в зависимости от уровня благоустройства населенных пунктов - благоустройство не может быть одинаково, поэтому федеральное законодательство претерпело изменения, исключив из статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации такой признак жилого помещения как благоустроенность. Однако он находит отражение в оценке качества и оснащенности жилого помещения при купле-продаже жилого помещения.
Изолированность - этот признак жилого помещения означает наличие изолированного помещения, который автономно оборудован и имеет возможность самостоятельного сообщения с местами общего пользования такими как кухня и санузел, и возможностью пользования без посредства смежных помещений, лестничной клеткой или улицей, либо придомовым земельным участком. В случае отсутствия беспрепятственного доступа к вышеперечисленным благам либо доступом к данным объектам посредством смежным комнат, такое жилое помещение не может фигурировать непосредственным предметом договора.
Помещение должно являться недвижимым имуществом - данный признак жилого помещения указан в пункте 1статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поскольку жилое помещение является неразрывно связанным с земельным участком, то нужно точно знать правовое положение конкретного земельного объекта, так как все эти факторы влияют на формирование цены договора купли-продажи жилого помещения. Главным признаком жилого помещения является его прочная связь с землей, нарушить которую без причинения несоразмерного ущерба невозможно, но в действительности, на сегодняшний день существуют технологии с помощью которых возможно реализовать отделение жилого помещения от земельного участка без соразмерного ущерба жилья. Поэтому более корректно будет употреблять формулировку, в соответствии с которой жилое помещение должно иметь постоянную связь с земельным участком, и изначально не предрасположен к перемещению. Такая формулировка будет основанием для отказа в признании жилым помещением таких строений как бытовка, летние домики и фундаментально не укрепленные строения, которые хотя и стоят на земле, но не имеют прочной связи с ней. Обозначение жилого помещения как недвижимого имущества необходимо и важно, так как жилое помещение является важным объектом собственности и все чем оно обременено должно указываться и отражаться в едином государственном реестре недвижимости, что способствует комплексному и достоверному подходу к вопросу покупки индивидуально-определенного жилого помещения.
Во исполнение статьи 16 Жилищного кодекса идет важный документ: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», в котором указаны требования, которым должно отвечать жилое помещение, порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, данные аспекты важны при реализации жилого помещения и при разрешении судебных споров.
Важным и необходимым, в сфере приобретения недвижимости, так же является Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 20.12.2017), в котором указано, как и каким образом происходит приватизация недвижимости (и жилых помещений), кто может осуществить приватизацию недвижимости и на каких основаниях. Приватизацией признается - безвозмездная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемые ими жилые помещения, находящиеся в муниципальном и государственном фондах. Возможность приватизировать квартиру была ограниченна определенным периодом времени, установленным государством. Отметим, что на сегодняшний день приватизация жилых помещений не ограниченна временными рамками, как это было до 2017 года, это стало возможно благодаря вступлению в силу Федерального закона от 22.02.2017 № 14-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Еще одним важным аспектом является наличие у нанимателей, проживающих в коммунальной квартире, при условии освобождения соседних комнат, возможность приоритетного выкупа остальной части жилого помещения посредством купли-продажи, тем самым государство улучшает жилищные условия человека, уменьшая численность коммунальных квартир. Таким образом, государство фактически отчуждает свою собственность в пользу людей проживающих по социальному найму в государственных и муниципальных квартирах, наделяя граждан правами свободного владения, пользования и распоряжения уже своим имуществом, тем самым гарантируя им право на жилище, указанное в Конституции Российской Федерации.
Таким образом, нормативно-правовое обеспечение продажи жилых помещений в Российской Федерации, необходимо отметить, что при всех недостатках, указанных выше, законодательство Российской Федерации достаточно четко сформулировало основные позиции в отношении жилых помещений, право не стоит на месте, оно реформируется и дополняется, вносятся коррективы в основные нормативно-правовые акты. Рассматривая полноту нормативно-правовой базы, можно отметить достаточно четкую урегулированную систему купли-продажи жилых помещений, с момента появления рыночной экономики прошло много лет, которые дали большой импульс для развития хорошо упорядоченной системы. Хотя в законодательстве Российской Федерации отсутствует понятие договора купли-продажи жилых помещений, его можно вывести из понятия договора продажи недвижимости, указанном в пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по его аналогии договор продажи жилого помещения будет следующим: по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение. Важно установить тождественность понятий «жилище», указанное в Конституции Российской Федерации, соответствует ли оно понятию «жилого помещения» указанного в Жилищном кодексе Российской Федерации. Необходимо прямо и четко указать в Федеральном законе «О защите прав потребителей», что участники договора долевого участия подпадают под действие данного закона.

1.2. Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений

На данный момент самый распространенный вид ограничения это ипотека на недвижимость или залог в силу закона. Означает, что данная недвижимость в собственности у владельца, но распоряжаться полностью он ей не может. Продавать, сдавать или какого-либо регистрировать до полной выплаты без разрешения кредитора (банк, частное лицо) владелец не имеет права, если обратное не прописано в договоре. Накладывается на определенный период или до полной выплаты. Возможно и досрочное снятие ограничения.
Следующим видом является аренда – это предоставление одним лицом другому лицу участка, дома, жилого или нежилого помещения во временное пользование за плату или без неё. Если договор аренды составляется более чем на один год, то он подлежит обязательной регистрации в Росреестре, о чем делается соответствующая запись в выписке ЕГРН. Важно, собственник может продавать, либо отчуждать данную недвижимость, при этом арендатор не теряет право пользования до конца действия договора.
Рассмотрим арест объекта недвижимости и запрет на регистрационные действия устанавливается судебным приставом исполнителем по решению суда. Дела могут быть как гражданские, так и уголовные. В основном, накладываются из-за появления задолженности или невозможность обеспечить свои обязанности перед кредиторами. Понятия очень похожие, но есть некоторые отличия. Арест, как правило, ограничивает права собственника и запрещает ему какие-либо действия с недвижимостью. В то время как Запрет адресуется именно Росреестру проводить регистрацию прав на недвижимое имущество. Собственник, конечно, может продать свою недвижимость, но Реестр такую сделку не зарегистрирует.
Рента в этом виде ограничений покупатель не только приобретает недвижимость и становится собственником, но и обязуется оплачивать бывшему владельцу определенную сумму до момента смерти. Также, за прежним владельцем остается право на проживание на этой жилплощади.
Сервитут подразумевает ограниченное пользование чужим объектом, например, для прохода, проезда, для прокладки коммунальных сетей. А собственник вправе требовать компенсации за пользование. Бывает частный и публичный.
Также, есть доверительное управление – передача временных прав на пользование, без права осуществления любых сделок, и опека и попечительство – собственность принадлежит несовершеннолетним или недееспособным гражданам, объект недвижимости культурного наследия – накладывает обязательства по сохранению объекта. И все сделки проходят, только, с разрешения органов опеки.
Рассмотрим, как проверить ограничение и обременения
Для этого имеется несколько способов:
- ограничения в выписке единого государственного реестра недвижимости (выписка ЕГРН, ЕГРП)
Из выписки ЕГРН можно получить следующую информацию об обременениях и ограничениях на недвижимость онлайн (содержится в Разделе 2, пункте 3 или 4):
вид ограничения (аренда, арест, ипотека);
дата и номер регистрации в Росреестре;
на какой срок установлено ограничение. Может быть установлен период, до какого-то числа или бессрочно;
в чью пользу установлено ограничение (банк, арендатор);
документ основание (договор аренды, постановление о запрете).
Если в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит запись »не зарегистрировано», значит обременений и ограничений нет.
Для получения выписки ЕГРН необходимо пройти по специальной ссылке, выбрать вид документа и заполнить несколько полей на форме заявки: а) кадастровый номер; б) адрес объекта; в) вашу электронную почту, имя и телефон;
В течение 5-24 часов, в зависимости от загруженности Росреестра, можно получить официальный документ, подписанный электронной подписью (ЭЦП).
- ограничения на сайте службы судебных приставов
Для этого необходимо знать фамилию собственника или номер исполнительного производства. Фамилию собственника можно узнать на сайте в течение 15 минут. Номер исполнительного производства, иногда, указывается в Выписке ЕГРН.
Но данным способом можно проверить только аресты и запреты на совершение регистрационных действий. Проверить Аресты и Ограничения,  наложенные судебными приставами можно на сайте ФССП.
Таким образом, преимущество этого способа, что здесь можно узнать полное содержание ограничения. В то время как в выписке ЕГРН указывается, только, вид, дата ограничения, и фамилия должностного лица, установившего его. 


Глава 2. Заключение договора купли-продажи жилого помещения

2.1. Форма и существенные условия договора

В Российской Федерации установлены правила совершения сделок, которые указаны в статье 158 Гражданского кодекса Российской Федерации, форма совершения сделок возможна в трех вариантах: устная форма, простая письменная форма и нотариальная письменная форма. Необходимо обязательно соблюдать формы сделок, так как несоблюдение формы влечет в некоторых случаях лишение права ссылаться на свидетельские показания, а в некоторых случаях влечет к недействительности сделки. Так же следует отметить, что для договора купли- продажи жилого помещения характерна простая письменная форма сделки, о чем свидетельствует статья 161 Гражданского кодекса, в которой указано, что сделки должны быть совершены в простой письменной форме при условии если они заключены между юридическими лицами с гражданами или между собой, либо сумма указанная в договоре между гражданами превышает десять тысяч рублей, либо в случае указания закона об обязательном требовании к соблюдению условия о простой письменной форме. Для купли-продажи недвижимости установлена обязательная форма сделки - простая письменная, об этом указано в статье 550 Гражданского кодекса. В случае продажи недвижимости действует пункт 1 статьи 551 Гражданского кодека Российской Федерации, который указывает, что переход права на собственность недвижимости по договору купли-продажи в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Необходимо отметить, что сам по себе договор купли-продажи жилого помещения, является основанием для перехода права собственности к другому лицу. Однако до недавнего времени, а именно до 1 марта 2013 года, было иначе, договор купли- продажи жилого помещения подлежал обязательной государственной регистрации, но в внесением изменений в Гражданский кодекс от 30 декабря 2012 Федерального Закона №302, и внесением примечания к статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации было регламентировано: «Договор купли - продажи заключенный после 01.03.2013 не подлежит государственной регистрации», а регистрируется только переход права собственности.
Существенными условиями по договору купли-продажи жилого помещения в Российской Федерации являются: предмет договора, его цена и перечень лиц, сохраняющих право пользоваться жилым помещением после приобретения (в случае наличия таких лиц), его собственником. Условия об обязательности указания предмета и цены, в договоре продажи недвижимости, указаны в статьях 554-555 Гражданского кодекса Российской Федерации, а жилое помещение входит в категорию недвижимости, так что указание этих условий обязательно. Это обусловлено тем, что предметом, указанным в статье 554, по договору продажи недвижимости, являются данные, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору купли-продажи недвижимости. В случае отсутствия в договоре данных о предмете, такой договор является незаключенным. Требуемые для совершения сделки по продаже жилого помещения документы, в которых указаны данные о предмете имеются в специальных нормах закона, к примеру таких как кадастровый план, поэтажные планы, экспликация помещений, технические паспорта, соответствующие справки, выданные кадастровым оценщиком и другие. Перечень таких документов, для каждого вида жилого помещения указан в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости». Наличие цены, как существенного условия, указано в статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой указано, что договор продажи недвижимости обязательно должен иметь цену реализуемого имущества. Так же, как и в случае отсутствия предмета, отсутствия условия о цене служит основанием для признания такого договора незаключённым. При реализации недвижимости необходимо иметь в виду, что при продаже недвижимого имущества, такого, к примеру как здания или сооружения, находящегося на земельном участке, в указанную цену недвижимости по умолчанию включается стоимость земельного участка, в случае отсутствия в условиях договора или прямого указания условий исключающих данное положение. А в случаях указания в договоре цены за определенную единицу площади или другого указания расчёта размера цены, общая цена недвижимости определяется исходя из реального размера имущества, переданного покупателю. Еще одним немаловажным фактором, определяющим цену как существенное условие договора купли-продажи недвижимости, является расчёт налога НДФЛ, который предусмотрен подпунктом 2, пункта 1, статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой исходя из цены указной в договоре, исчисляется сумма налога.
Следующим существенным условием, для договора купли-продажи жилых помещений является перечень лиц, сохраняющих право пользоваться жилым помещением (в случае наличия таких лиц), после приобретения покупателем такого жилья и указанием прав, которыми они вправе пользоваться.

2.2. Стороны договора и их правовой статус

Для договора купли-продажи жилых помещений является перечень лиц, сохраняющих право пользоваться жилым помещением (в случае наличия таких лиц), после приобретения покупателем такого жилья и указанием прав, которыми они вправе пользоваться. Данное положение регламентировано статьёй 558 «Особенности продажи жилых помещений» Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой указано, что существенным условием по договору купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, которые сохраняют законное право пользования жилым помещением после приобретения его новым собственником, является перечень таких лиц и указание прав каждого из них на пользование этим жилым помещением.
Перечень указанных лиц может включать следующие субъекты:
наниматель жилого помещения с членами данного субъекта находящегося в жилом помещении по договору найма жилого помещения, так же члены семьи нанимателя, переставшие быть членами семьи нанимателя, но продолжающие проживать в данном жилом помещении. Круг таких лиц определяется в соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса Российской Федерации;
наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и проживающие вместе с ним граждане, статья 667 Гражданского кодекс Российской Федерации;
поднаниматель жилого помещения в рамках предела действия срока договора найма жилого помещения, коммерческого или социального, статья 77 и 79 Жилищного кодекса, статья 685 Гражданского кодекса;
лицо, которое обладает правом пожизненного пользования жилым помещением, указанным в порядке завещательного отказа, статья 33 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации;
лица, проживающие временно в жилом помещении, с предварительного согласия постоянно проживающих лиц, которым предоставлено право безвозмездного пользования жильём сроком до шести месяцев, статья 64 Жилищного кодекса, статья 675 Гражданского кодекса;
ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жильём в рамках предела действия договора, пункт 1, статьи 700 Гражданского кодекса;
получатель рентных платежей по договору пожизненного содержания с иждивением, в случае указ?